迷惑！南京向南成长到这里，忽然找不到偏向了...

风生水起 · 发表于 2021-4-24 08:04

楼市科学家昨天
江宁买房，双龙大道走九遍。

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NO.1|壹

南京向南，买房一向思绪明白。

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从南站-百家湖（杨家圩）-九龙湖-上秦淮，江宁的优良次新，根基上散布在双龙大道两侧。在曩昔5年中，沿着双龙大道买品牌新房，全都跑赢了大盘。客岁江宁房价表示式微，在河西-城南-燕子矶-焦点区四大板块出现明显上涨之时，江宁房价却纹丝不动。即使如此那时我还是提出了一个概念：2020年年末到2021年上半年，江宁的优良次新，将迎来补涨。现在已经到了4月份，江宁焦点地区的品牌二手房，确切正在补涨。我估计这个进程将延续到6月份。这个进程，比城南片区河西片区要晚了泰半年，但好饭不怕晚，该来的总会来。万科金域蓝湾，万科翡翠公园，龙湖春江郦城，朗诗玲珑屿，成交房价节节爬升；无学区的新城保利慢慢站稳4万，并带动了四周二手房的上涨。虽然幅度不大，但还是能感遭到的。上秦淮的五矿、葛洲坝等都在限售的范围，假如没有限售政策，五矿的二手估值将逼近4万左右，假如以这个价格成交我并不意外。所以江宁的买房思绪，是明白的，一向的。从南站到上秦淮，只要能买到品牌小区，首先你在江宁就赢了。能不能干的过河西、大校场很难说，但从今朝的升值趋历来看，并不次于焦点区。焦点区多家楼盘最高房价破5万了，江宁也有零星楼盘破5万了，这两年根基上是一个节奏。但江宁的表示比焦点区更滞后些。从南站到上秦淮，连绵十几千米，二手房价差价并没有很大，这就是双龙大道的奇异之处。但题目是，上秦淮以后呢？咋办？NO.2|贰与仙林湖类似，上秦淮实在间隔新街口直线间隔接近20千米，从舆图上看已经位于城市边沿了。这样的一个板块个体楼盘二手估值能接近4万？这是很多人感觉不成思议的地方。一个城市边沿地带，房价能否还有动力上涨？实在，上秦淮再往南，还有大片的地盘，一向往南推，上秦淮就不偏了。但江宁成长到上秦淮，到底还会向哪成长，偏向出现了分歧。

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由上秦淮起头，江宁的成长途径明显分叉了。
向东，与方山南板块相隔大量农田，今朝两个板块可以互通，但联系并不慎密；
向南，沿着双龙大道继续向南，经过秣陵镇，直达禄口机场；
向西，沿着正方路向西辐射，到达正方新城的普遍要地；
三个偏向，各有上风，也各有优势。
从位置上看，方山南与上秦淮在同一个维度，只要两个板块之间的农田买通，也答应以斥地新的六合，但3万左右的价格，性价比若何，这是有疑问的。
正方新城板块间隔上秦淮只要一步之遥，面积广漠。这么一大片地，今朝开辟强度还不是很高，城市界面还有点荒。
而禄口，地盘出让速度很快，2万的价格已经连结了两年，未来还会继续连结。地区内的库存还能再卖2年左右。
都有上风，也各有弱点。谁能接棒上秦淮，成为江宁下一个网红板块？今朝还存在一定悬念。

NO.3|叁

先看方山南，这个板块比来有焚烧。
贸易，黉舍，地铁，都爆出新的消息：
江宁高新区管委会针对网友关于方山南的疑问停止答复：今朝园区正在与开市客超市方积极对接，现在开市客对我们方山南选址比力满足，正在积极推动项目落地。估计今年下半年完成地块出让。方山南片区计划正在区计划局报批，估计下半年可以公示。会在未来的扶植计划中斟酌积极引进地铁等公共交通设备。

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现实上，曩昔几年方山南并欠好卖，配套比力少，也确切太偏了。梦工场的流拍，给这个板块带来了一丝不安的空气。要地铁没地铁，要学区没学区，要位置没位置，要地铁没地铁，然后卖3万，只能靠大学城的地缘客户撑着了。

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不外，一手烂牌也能打好。比来Costco的入驻，给这个板块带来了纷歧样的成长思绪。甚至还有一点网红产业：听说华夏视听南方总部、腾讯游戏南京研发建造中心、抖音南京研发教育总部、快手短视频南京创意研发总部或将在这里有所成长。更让人意外的是，地铁这事居然也有点传言了。13号线能够南延，只是不晓得指日可待。在我看来，这些利好确切对于方山南有一定提振感化。但方山南这个板块要想真正突起，还需要做一件事：尽快和九龙湖-上秦淮建立慎密互通。

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假如方山南板块还是作为大学城的一个延长，恕我婉言，真的没啥前途。到哪都要先围着方山转一圈，去哪都远，要地更远。但假照实时向西看，实在方山南间隔九龙湖并不远，且有吉印大道相连。与上秦淮相比，纬度更靠北一些，不过是少一条地铁。
一旦秦淮河两岸的地盘开释出来，将成为江宁南部一个炙手可热的板块。
已经卖到3万的方山南，今朝投资属性不算强。但自住大概地缘客户买一买，也题目不大。方山南的未来是向西与九龙湖融合，而不是抱大学城大腿，那样格式就真小了。
实在，大学城，方山北，方山南，已经不算同一个板块了，相互间隔很远。只是大师对于这个地区关注度不够，所以都感觉差不多。当你感觉几个板块差不多的时辰，说明不熟悉。就像我小时辰感觉黑人都长的都一个样，现在欧美人感觉东亚人长的一个样，我们感觉德国人英国人也差不多...一定是轻视，本质就是不熟悉。熟了一眼就能看出区分。

NO.4|肆

现在，正方新城的热度，也在剧烈升高。正方新城是客岁我猜测会升温的一个板块。与方山南一幅差牌也能打好分歧，正方新城的牌实在不差，但江宁一向没打。间接跳过正方新城去成长禄口去了。直到现在，正方新房重新回归大师的视野。
实在，正方新城也可以分两个板块，江苏软件园板块，正方中路地铁口板块。软件园四周的楼盘，现在卖2万出头，而地铁口的土拍限价，已经到达毛坯2.4万的水平，平装2.7万是可以预期的。

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地铁口地块的出让，间接拉升了正方新城的热度。确切，正方新城自己位置就比禄口近，间隔上秦淮板块直线间隔不跨越2千米，但房价差了一截，还能低到那里去呢？整体上地铁口的代价，要高于江苏软件园的几个盘，但一样价格也横跨4000-5000元左右，差就差了一个地铁口，从这个角度看江苏软件园今朝价格并不贵。四周还有大片的地盘有待开辟。所以正方新城能否从南京向南成长的轴线上分到一杯羹？我以为题目不大。禄口之前会商过屡次，实在板块的代价还不错，唯一的题目是，出让的实在太多了。而且今年地盘还会继续出让。禄口板块本身也在分化，快意湖四周的楼盘，整体还是有代价的，预算有限的都可以斟酌。所以江宁成长到上秦淮，再往外成长，轴线就分离了，不成能一杆子捅到禄口，溧水，高淳，往南的同时，还会向东，向西辐射，延展。各有上风。

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不外，江宁并非没有预留空地，一味向外围成长。江宁东北部的土山机场，留足了充实的成长空间，一旦土山机场搬家，这个板块就是二号大校场，前途不成限量。南京向南，到底向哪走？

mineName · 发表于 2021-4-24 08:05

期待正方新城发展，有有地铁周边环境适宜居住。

风影 · 发表于 2021-4-24 08:05

正方新城发展吧

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