2021年2月，自然资本部要求22个重点城市室第用地实现“两集合”：一是集合公布出让通告，且2021年公布室第用地通告不能跨越3次；二是集合构造出让活动。
中指研讨院全程关重视点22城室第用地集合出让活动，并将延续公布“两集合”供地城市系列解读报告，为读者供给参考鉴戒。
5月20-22日，南京构造了2021年首批集合供地的竞拍与摇号。南京自春节后一向没有新宅地供给，各家房企补仓志愿激烈，合作剧烈。延续三日的土拍共成交地盘面积279.5万㎡、修建面积716万㎡，总金额约993亿元。本文将从供给、成交、未来市场成长偏向对此次土拍停止解读。
供给情况
▍2021年拟供给宅空中积同比增加5.65%，首批供给占全年31.69%
4月9日，南京市计划和自然资本局公布《关于南京市2021年第一批室第用地集合供地的通告》。2021年，南京市计划出让商品室第用地710万㎡，较2020年的672万㎡上涨5.65%。自今年1月以来已经公然供给约91万㎡商品室第用地。依照年度计划，尚未供给的619万㎡商品室第用地，依照4月、7月和10月三个批次集合通告。其中4月9日集合供地第一批通告（2021年宁出第04号）供给涉宅用地52幅，用地总面积297.11万㎡，其中商品室第用空中积总计225万㎡，总修建面积为735.25万㎡，起拍总价866.82亿元；7月计划供给第二批47幅约242万㎡，10月计划供给第三批32幅约152公万㎡。
▍地区散布上，主城供给多幅优良地块，数目较多
从首批集合出让的地块地区组成来看，主城六区内总计20幅，室第用空中积约113万㎡；江宁总计7幅，室第用空中积约30万㎡；江北新区总计10幅，室第用空中积约41万㎡；浦口总计5幅，室第用空中积约61万㎡；六合总计2幅，室第用空中积约5万㎡；溧水总计5幅，室第用空中积约23万㎡；高淳总计2幅，室第用空中积约7万㎡。
图：各地区涉宅地块推出数目
数据来历：CREIS中指数据
图：各地区涉宅地块推出头积占比
数据来历：CREIS中指数据
竞拍法则新变化
南京本次集合供地，仍然实行“限房价、竞地价”的双限方式，所建普通商品室第（毛坯）销售均价不得跨越审定价格（装修价格另行审定），最高销售单价不得跨越售价均价的110%（装修价格另行审定）。制止马甲参拍，竞买人及同一团体成员企业不得报名竞买（含结合竞买）同一幅地块。
此外，也出现了一些法则的调剂。
当地块到达最高限价后须经过摇号肯定竞得人的地块，对商品室第预售条件进步至完成室第部分投资额的50%。
此前，保证金比例均为20%。此次集合供地，按照地块现真相况，对每幅地块的出让条件停止不异化设备，一些地块要求三级意义上开辟天资，竞买保证金比例由20%提升至20%、30%、50%不等，溢价率20%-30%分歧。这些差别化设备表白南京对峙“因区调控”，按照主城、副城、新城等地块位置分歧，连系板块内现实设备合适的条件。
成友谊况
▍除1幅取消买卖外，其他51幅全数成交，总地盘出让金近993亿，36幅摇号
本批集合供给的52幅涉宅地块中，淳化G45养老地块因故停止出让。其他51块经过两天的剧烈竞拍，有37块地到达最高限价，36块地在周六22日停止摇号。总成交修建面积713万㎡，出让金近993亿元，均匀溢价率为18.16%。
本次竞拍有8宗地块以底价成交。其中，1幅为回购的安置房地块，2幅为高淳地块，4幅为设备了严酷出让条件附带投资协议的地块，如要求扶植地标性修建、自持大致量贸易办公、无偿扶植城市文化修建、图书馆等的配套。对房企的天资、资金和运营治理才能都有着一定的严要求。
表：部分附带投资协议地块
数据来历：CREIS中指数据
本次土拍对溢价率也停止了差别设备。有22块地溢价率在30%以上，散布在南部新城、河西南、城东、雨花两桥、紫东、江宁滨江、板桥等热门板块和未来计划高的地域。
图：各溢价率段地块宗数散布
数据来历：CREIS中指数据
▍44家房企有收获，招商、万科、新城为大赢家
本次土拍，51幅地盘共43家房企竞得，其中除了传统百强房企、深耕南京房企、外乡房企、政府平台外，更有经过此次摇号进驻南京市场的新房企。
本次土拍中，摘牌金额最多的是招商蛇口，共147.5亿元，其竞得的新玄武G24也是本次土拍中单幅地总价最高的地块。新城4幅地（含合作）拿地金额94亿元位居第二名。华润70.6亿摘得雨花中心商务区地块位居拿地金额第三名。摘牌数目最多的是万科共4幅，别离位于雨花两桥、灵山、江北和溧水，合计修建面积为14.81万㎡、45.88亿元。
数据来历：CREIS中指数据
本次集合土拍中，竞得人多为自力拿地房企。但现实，在庞大的摇号压力下，很多房企为增加中签率纷纷采纳合作战略，只要一家摇中多家一路合作开辟。是以，很多没有出现在竞得名单中的房企也有收获。如深圳振业竞得的南部新城G27地块就挑选和新城合作。
本次土拍，很多房企新秀首进南京市场，如新沂阳光置业、江苏富园、南通瑞城、大唐、宿州万成、长春君地等。他们经过摇号获得了南京市场的“入场券”，未来南京市场将出现很多新面孔。
重点地盘
▍NO.2021G24玄武区红山街道丹霞路以北、恒嘉路以东地块
数据来历：中指·田主
地块解读：
G24地块位于铁北新城，为新玄武最初一块涉宅地块。地块体量大，业态多样，由室第、商办、贸易综合体等。此前消息一向称该地为香港置地“定制”，但在竞价阶段合作很是剧烈，经过4个小时158轮竞价终极被招商竞的。地块总价88.9亿元、未来毛坯限价为43555元/㎡。
铁北新城作为玄武区收藏的宝地，背靠紫金山、玄武湖，紧邻南京火车站、小红山客运站，距新街口直线间隔也很近。轨道交通方面，板块4条地铁线路环抱，1号线、3号线已经运营多年，6号线、9号线在建且在丹霞路换乘，待地铁正式通车后，铁北新城与河西、南部新城大校场间接链接。产业方面，铁北新城引入大量产业，玄武之光创新园、铁北创新孵化集群、铁北数码港等等项目均有序推动，为板块带来朝气与希望。项目四周紫金悦峯、玄武宝龙城在售，均价在44500元/㎡左右，复地明日之城已公然，估计6月份上市。
▍NO.2021G44江宁区正方大道以北、新前路以西地块
数据来历：中指·田主
地块解读：
G44地块位于正方新城，地块触顶楼面价13348元/㎡，未来毛坯限价24200元/㎡，利润空间大，是本批集合出让报名房企数目最多的一幅，在自在竞价阶段已经到达最高限价开拍后间接进入摇号阶段，共78家房企加入摇号，终极由龙光摇中。
地块紧邻地铁S1号线正方新城站，4站达南京南站、3站达禄口机场，间隔江宁百家湖九龙湖、上秦淮等几个热门板块直线间隔都很近。四周有绕越高速、机场高速、正方中路、将军大道等首要通道通达全城。产业方面，江苏软件园努力于打造“南京硅谷”，具有众多软件产业如复兴、微软等，未来三江学院也将搬家到此地，为板块带来大量的生齿。教育方面，吉山软件幼儿园、拉小分校均已开园、开学，教育资本可圈可点。该地块旁为今年2月旭辉摇中的G03，楼面价13200元/平方米，未来毛坯限价24100元/㎡。板块内里交路劲山语春风主力在售，销许均价21000元/㎡，该楼盘是板块内首个摇号的项目，去化较好。
▍NO.2021G32秦淮区南部新城应天大街以北、承天大道以西地块
数据来历：中指·田主
地块解读：
南部新城本次共出让5幅地块，其中4幅为相邻地块，5幅地块均触顶摇号，其中G32地块开拍后第二次一次性加价5.8亿间打仗顶，终极由正荣、奥体扶植结合竞得。成交楼面价36160元/㎡、毛坯限价44980元/平方米。
南部新城位于南京主城东南，是南都城市扶植的重要功用板块，同时也是主城最初一块可供整体开辟操纵的贵重空间。南部新城首要包括焦点区大校场机场片区和高铁南站片区，是南都城市整体计划中建立的与新街口、河西新城并立的城市中心区。按照计划，南部新城空间格式为“一轴、一廊、两核、四区”，其中“一轴”是新大校场跑道创智轴，“一廊”是聪明科技办公美食教育的宜居走廊，“两核”是在文化创智轴两头构成城市生活热力核和文艺时髦活力核，“四区”是新大校机场跑道四周结构的国际商务总部区、文娱时髦产业区、数字经济总部区和聪明健康产业区。在开辟进程中，大校场机场跑道将整体保存，并打造玉成国唯一的跑道公园。南部新城交通方便，地铁5号线、6号线、10号线二期等多条地铁穿越板块。大校场片区内配套资本丰富，具有南部新城医疗中心挂牌为南京市中医院，计划17所幼儿园、7所小学、6所中学和1所高中。片区内今朝金地大成雅境、金陵华夏中心在售，销许均价在44500元/㎡左右，中签率低，首付比列高。金基望樾府待售，项目平装品格高，首开估计均价约47000万/㎡+6000元/㎡升级平装包。
小结
本次南京土拍的剧烈水平料想当中。合作如此剧烈缘由，与实施两集合供地后房企拿地机遇削减、拿地难度加大有亲近关系。除此之外，南京今朝快速成长也是合作剧烈的首要缘由。
长三角地域作为投资热土，在“北冷南热”的场面下，本钱大量涌入，而南京作为长三角中心城市，背靠南京都会圈，更是被各家房企重点关注的城市。七普数据显现，南京今朝常住生齿南京常住生齿到达931.47万人，十年间共增加131.10万人，增加16.38%，年均增加率为1.53%。今年年头，国家成长鼎新委网站公布《国家成长鼎新委关于赞成南京都会圈成长计划的复函》，江苏安徽两省配合公布文件扶植南京都会圈。南京本身也一向在推行“创新名城”的扶植，加大对创新产业成长的支持，不竭推出优惠政策如“优化营商情况新100条”等。大的政策利好下，南京产业延续升级，各项资本进入南京，南京的吸引力延续上升，未来南京还会有大量生齿涌入，市场需求量大。
但集合供地也给营销端也带来了压力，未来同一批地块经过其上市，特别是同一板块相邻地块，合作压力不言而喻。参考此前南京已经出现的结合开辟案例，如长江时代4幅地同期拍出合作上市，未来南京市场多幅相邻地块结合开辟上市、房企走向合作或将成为趋向。
附：南京本批集合供地地块列表
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