德基团体B面：南京多项目“难产”江苏省外扩大受阻

石头魅力 · 发表于 2021-7-18 07:33

本报记者郭阳琛张家振南京、上海报道

在南京著名商圈新街口，多量市民重新街口地铁站7号口涌入德基广场，排队选购一线奢侈品，让这座主打高端奢侈品牌的贸易综合体成为当地著名的购物乐园。

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（与南京IFC相邻的德基世贸中心施工进度较慢。郭阳琛/摄影）

正因如此，新街口德基广场得以持续多年稳坐全国单一购物中心销售额第二的宝座，其背后的德基团体也获利颇丰。相关数据显现，新街口德基广场2020年销售额达156亿元，同比增加27%，仅次于北京的SKP广场，排名全国第二位。

德基团体也希望将这一成熟的品牌和运营经历对外扩大、复制到其他地市。不外，扩大之路并不顺遂，德基团体旗下贸易地产邦畿至今仍未能走出江苏。

《中国经营报》记者日前观察发现，一方面，德基团体在营贸易项目数目较少，同时唯一新街口德基广场三期、河西德基广场和徐州德基广场等4个项目在建；另一方面，多个项目或刚刚起步，或扶植周期一拖再拖，在项目难产的同时也堕入了扩大受阻的地步。

对于项目扶植周期缓慢及对外扩大计划等题目，记者屡次致函致电德基团体方面，其相关负责人暗示，新街口德基广场三期项目将首要以年轻化和文化等为切入点，河西德基广场已起头招商准备工作，前期具体计划暂差池外。

后续工程一波三折

公然信息显现，新街口德基广场项目共分为三期，一期于2006年6月26日正式营业，二期于2012年5月8日营业，339米大厦还装备超5A级写字楼和丽思卡尔顿酒店。

德基团体方面暗示，新街口德基广场计划优化负一层店肆动线，加大高端化装品类店面结构，引进首店彩妆和高奢护肤品牌。到2022年，负一层高端妆品店将到达近60家，其中首家新品牌占比快要25%，以打造楼层的怪同性。

“德基广场自己位于南京新街口最好的位置，又经过了很长一段时候培育和堆集人气，可谓天时人地相宜。”上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌说。

但另一方面，该项目三期迟迟未能开工，致使这一位于南京市中心的黄金地块已沦为停车场多年，并曾堕入“考古风浪”。

记者在采访中领会到，2008年，德基广场二期工程地点位置曾出土40多件南朝鎏金铜佛像。从2017年起头，三期地块东侧就进入了前期考古勘察阶段，到2020年上半年周全铺开，全部考古挖掘地区扩大到2600余平方米，直到昔时11月中旬才勘测竣事。

直到今年4月23日，在南京扶植国际消耗中心城市现场推动会暨2021南京国际消耗节（春季）启动仪式上，新街口德基广场三期才举行开工仪式，项目计划年内完成地下工程扶植20%，整体工期为2021～2024年。

克日，记者现场访问发现，除了邻近长江贸易大厦的部分被围起来正停止试桩，其他部分仍作为停车场利用。“这还只是初步实验，正式开工还早呢。”现场一位施工负责人告诉记者，试桩竣事一个月后，会再来检察地基的承受力等情况，以后才能去政府报批计划，再期待正式开工。

6月4日，南京市计划和自然资本局通告称，新街口德基广场三期项目占地约13596平方米，项目总修建面积约16万平方米，拟建贸易、办公和酒店式公寓，修建最高高度从之前不超260米调剂为了250米。

德基团体相关负责人告诉记者，新街口德基广场三期最大的亮点之一是打造具有城市活力的下沉式广场，修建面积约1800平方米。三期开业后会实现地上、空中、地下三个维度的贯通，地下负一层与一、二期相连，地上则将打造南京最长的空中连廊，满足分歧人群生活、文化、休闲和文娱等方面的需求。

贸易新地标扶植缓慢

在南京河西中心商务区（河西CBD），多栋摩天大楼水泥袒露在外，至今未能完工的“半制品”修建和周边高楼构成了鲜明对照。德基世贸中心便在其中。

时候拨转至2014年，外资JP摩根迫于南京世贸中心销售不畅和回款压力，挑选了退进项目扶植。终极，德基团体以7350万美圆接盘，并更名为德基世贸中心，但尔后该项目扶植进程也并不顺遂。

一位德基团体内部人士告诉记者，德基世贸中心A座为5A级办公楼，其他B、C、D三座大楼为公寓，底部裙楼作为河西德基广场贸易。其中，公寓部分早在2014年起头就连续托付运营，A座大楼2016年开工，主体修建在2017年下半年就已根基完工。

但是，德基世贸中心A座幕墙铺设却一拖再拖。早在2018年，河西管委会收集讲话人就在南京收集问政上公然回应暗示，德基世贸中心项目一向在停止幕墙招标工作，计划于昔时9月肯定中标单元，停止幕墙深化设想，11月起头幕墙施工。但直到2019年7月，江河团体才公布承建德基世贸中心A座幕墙工程。

今年5月份，记者实地访问发现，德基世贸中心A座大楼玻璃幕墙仅铺设完一半，位于裙楼的河西德基广场贸易外立面已经扶植终了，但内部还处于毛坯状态。

据领会，德基世贸中心项目扶植属于南京市直管。针对项目扶植周期太长的题目，南京市修建安装工程质量检测中心工作职员在接管记者采访时暗示，能够与企业资金周转有关，但相关部分对于企业的经营情况也没法过量干涉。

杜斌也分析称，致使商办项目扶植周期长的首要缘由包括扶植运营经历不敷、招商碰到困难和资金不敷等题目。

“客岁疫情发生后，修建玻璃幕墙才起头铺设，最迟今年末能铺设完。”项目销售职员张伟（假名）告诉记者，德基世贸中心A座大楼共67层，每层约2200平方米，原本筹算整栋打包出售，由于终极没谈拢才先将外立面做起来，现在也可以单层出售，价格约为3万元/平方米。

据张伟流露，德基世贸中心B座还有几套大面积公寓可以出售。“公司主如果没钱，这几套公寓原本是留给德基团体高管的，现在也不能不拿出来卖，单价约4万元/平方米。”

关于裙楼贸易部分的市场定位题目，张伟暗示，由于河西德基广场邻近IFC，再引入类似的高级奢侈品牌就会过于同质化，所以已经将贸易定位改成首要面向年轻人和时髦潮水人士。“今朝正在停止内部结构的革新，明年才可以开业。”

在杜斌看来，很多奢侈品牌在同一地区只会结构一家门店，河西德基广场想要直面ifc的合作是很难的。此外，纯真走年轻化门路也难以行得通，IFC也会结构年轻化品牌；另一方面，项目能够需要将快时髦和公共化品牌作为补充，轻易致使品牌数目与条理难以分身。

对于上述信息，记者试图向德基团体方面停止核实，但其负责人暗示，德基世贸中心项目工程和前期计划还未收到确切消息。

复制扩大之路困难重重

异地复制扩大是贸易广场做大做强品牌和吸引力的殊途同归。但受新街口德基广场三期项目和德基世贸中心等项目“难产”影响，德基团体的对外复制扩大之路也面临着多重困难。

据今年头公布的《南京市2021年经济社会成长严重项目计划》，德基文化艺术高端贸易中心计划6月份开工，年内完成土方外运、支护施工和贸易街区主体结构施工。公然材料显现，该项目位于仙林大学城羊山公园西侧，项目总投资24亿元，整体扶植工期为2021年～2024年。

除南京市内多个项目扶植进度缓慢外，德基团体的贸易地产邦畿今朝也仅限在江苏省内。记者综合多方信息领会到，德基团体在2020年3月已正式接手徐州中心广场，并已于昔时6月开工。

究竟上，徐州中心广场是徐州市中心的烂尾楼项目之一，项目总修建面积45.5万平方米，塔楼和裙楼修建高度别离为259米和54.9米，原计划本应在2016年完工，但已停摆多年。

直到2018年，南京中心商场（团体）股份有限公司公布《关于出售全资子公司股权的通告》，公司及全资子公司拟将所持有的徐州中心国际广场置业有限公司（以下简称“徐州中心广场公司”）100%的股权以4500万元让渡给徐州市盛德实业成长有限公司（以下简称“徐州盛德实业”），同时发出13.27亿元债权。

《关于出售全资子公司股权的通告》显现，徐州盛德实业建立于2018年8月23日，控股股东为徐州市新盛扶植成长投资有限公司（以下简称“徐州新盛”）。不外，徐州新盛旗下的徐州盛德实业在接手徐州中心广场的资产及在建工程不到一年后，再度挑选了出让徐州中心广场公司股权。

按照江苏产权买卖网2019年11月22日公布的股权让渡通告，徐州盛德实业拟对外让渡全资子公司徐州中心广场公司100%国有股权，公司估值为8422.53万元。

据徐州当地媒体报道，德基团体从徐州新盛手中接盘中心商场，除了要承当20余亿元的债权外，还要将徐州百货大楼迁出，触及近2.88亿元拆迁抵偿费。徐州新盛董事长林斌在今年头曾暗示，公司经过市场化方式引进了德基团体，今朝项目已周全复工，估计明年末德基购物中心将开业，将引入众多奢侈品品牌，有益于高端消耗留在徐州。

杜斌以为，实现高端商场连锁化自己就很有难度，要末是华润等央企资金丰裕，要末就是一些港资企业，它们与奢侈品牌的关系深入骨髓。与此同时，高端贸易下沉后结果常常会打折扣。“比如，万象城、恒隆在其他城市的项目，都不如在北上广深等一线城市的强势。”

（编辑：张家振校订：颜京宁）

dgctzxs · 发表于 2021-7-18 07:33

德基之所以营业额高只能说明南京有奢侈品品牌的商场仅此一家，不像上海北京遍地都是[大笑][大笑][大笑]

mx136 · 发表于 2021-7-18 07:34

德基只在南京混的好，走不出去的。

123kkk · 发表于 2021-7-18 07:35

徐州适合金鹰，不适合德基。

东莞车仔 · 发表于 2021-7-18 07:35

确实，徐州德基广场2个塔楼目前只有一个在建，并且工人很少目前已经建至20多层

Saigado · 发表于 2021-7-18 07:36

德基是为数不多还能拿的出手的南京民企了，雨润宏图金盛丰盛途牛都基本没了

车1 · 发表于 2021-7-18 07:37

南京德基新街口位置几家商场不算好，此位置之前烂尾倒闭很多家商场，德基定位赶上消费升级定位奢侈品商场，才发展起，其他地方不一定。

fisher61 · 发表于 2021-7-18 07:37

不得不说德基广场确实很不错

能够今年 · 发表于 2021-7-18 07:38

德基主要是在新街口的中心位置好，人流量大，卖奢侈品第一家，在河西都一个字，歇！

极HONDA速 · 发表于 2021-7-18 07:38

是位置造就了德基，不是你德基有多厉害，有点膨胀，迷失自我。

飞度一班 · 发表于 2021-7-18 07:39

德基广场巧在南京新街口在其它地方真不一定起来，苏皖二地去的很多

吴淑慧 · 发表于 2021-7-18 07:39

唉！德基就是想拿个名字做投资的“企业”！尤其是徐州著名的烂尾楼…看时间吧！

zzzzzx · 发表于 2021-7-18 07:39

ifc购物中心延后了一年多，依旧没有正式开业。

iceberg · 发表于 2021-7-18 07:40

德基早该倒闭

暗之末裔 · 发表于 2021-7-18 07:41

徐州德基又要停车了

花瓣雨 · 发表于 2021-7-18 07:41

德基有一点没搞明白，你不是卖早点的[捂脸]

tianyong · 发表于 2021-7-18 07:42

德基与苏宁广场合并，共同开拓外省市场

summersmile · 发表于 2021-7-18 07:42

第二是因为南京集中在德基

星光下的蚊吱 · 发表于 2021-7-18 07:43

里面的商家经常换，生意不好

Littleboy · 发表于 2021-7-18 07:43

都是特定的成功项目，成功因素不具有可复制性，所以难以走出去

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