8月10日，住建部公布《关于在实施城市更新行动中避免大拆大建题目标告诉》（收罗定见稿），开释了收紧城市更新、避免大拆大建的政策信号。
该收罗定见稿旨在提防城市更新中出现的过度房地产化的偏向，经过建立具体的法则鸿沟，同一城市更新营业标准，为各地城市更新的推动带来了更大的应战。
基于此，南京的城市更新到底何去何从？存量更新的革新方式和设想标准究竟该若何把握？断了地产财源的政府该若何用有限的资金撬动无穷的能够？
作为南都城市更新的标杆和树模，秦淮区经过思考与尝试，给出了“秦淮答案”。
老门东，历史与现代的共融即是古都南京的怪异魅力 godfather 摄
01
秦淮的情怀，“有温度”的城市更新
<hr>秦淮区的声誉与负重
1——“特而精，最南京”
秦淮区是南京的主城焦点区，面积49平方千米，常住生齿近百万，自古即是南京的地理之心、文化之心。
这里不但具有全市21%的全国重点文物单元、65%的历史文化街区，也具有“中华第一商圈”新街口、蓄势待发的南部新城，秦淮不可是代表南京、享誉天下的文化标记，也是南京打造国际消耗中心和华东门户都会的攻坚之地。
夫子庙 @你一横我一竖 摄
2——负重前行
历史的荣光和文化的沉淀也意味着众多的老旧街区和亟待改良的民生困难。
老城空心化
按照2021年的七普生齿数据，秦淮区的总生齿为74万，相比于2010年的六普数据，生齿削减了33万，生齿外流和老龄化现象较为突出，这也侧面反应出老城区扶植趋缓、产业升级障碍、人居情况亟待改良。
革新压力大
秦淮区的老旧小区和棚户区数目到达了751个，面积近1500万平方米，1.5万户非成套房室第，棚户区、危旧房、文物修建、历史街区夹杂交织，各方好处诉求纷歧，计划革新难度极大。而这也是秦淮区城市更新最实在和最清楚的“底色”。
刚性限制多
秦淮区地处焦点老城，历史奇迹众多、城市空间逼仄、更新界面狭窄，而与之对应的即是文物庇护、消防条例、修建条例、平安条例等各类刚性的开辟要求，这些都如同桎梏一般让秦淮区的城市成长很有难度。
财政压力大
原有大包大揽的更新方式依靠于政府的财政投入，而在“地产形式”被叫停以后，为了将有限的资金用在最需要花钱的地方，秦淮简直需要找寻一条可延续成长的城市更新之路。
外秦淮河滨的中华门 外秦淮河滨的中华门
不竭摸索的“秦淮经历”
秦淮区的城市更新成长早、经历多，可是也不乏一些弯路和经验。
从80年月的夫子庙片区综合开辟，到90年月的大拆大建，再到00年月后地产驱动之下的同质化扶植，再到前期的邃密化更新和多途径尝试，秦淮的城市更新之路也是南都城市成长的缩影。
十三五以来，在南京市委的多方支持之下，秦淮区在城市更新范畴不竭摸索，安身“庇护更新老城、开辟扶植新城”，走出了一条合适秦淮现实又有一定推行代价的更新之路。
1——“以报酬本”，用有温度的城市更新提升城市代价
“好钢善用”，强化以报酬本，从“重地块价格”改变成“重城市整体代价”，从人的需求动身扶植和经营城市。
尊重原居民和原产权关系，对于居住类更新项目做到能留则留，尽能够实现居民的原地安置。
革新手法上，采用有机更新方式，邃密化设想，提升城市功用，实施适老化革新，鞭策城中村改变成有温度的宜居社区；
更新工具挑选上，民生为重，用有限的资金来极力保障民生项目，今朝已累计完成308万平米的棚改使命、163个老旧小区整治、在册危房全数消险；
提升“城脉、水脉、历史文脉”为主线的“三沿”片区综合品格，让每个秦淮人都感遭到生活中的小确幸。
秦淮区“十四五”城市更新项目一览，绝大部分为民生类项目
2——“创新多样”，用多元的更新手法践行因地制宜的城市更新
改变以往“征收+撤除+重建”的形式，用更邃密化的手法连系“以报酬本”的更新理念，构成多种可复制、可推行的更新形式。
整体庇护更新
庇护老城整体风采和空间格式，控制自然山水情况、修建风采和空间标准。
革新重建更新
对修建代价不高、修建质量较差的成片非历史地段的棚户区和危旧房停止片区的整体撤除和重建。
“留改拆”更新
针对夹杂居住类地域和部分小区，对革新地区停止邃密化研判，保存并修缮历史修建、革新老旧和非成套化衡宇、撤除危旧小型棚户区并原地重建安置、优化地区内公共空间，终极构成宜居型城市空间。
渐进式微更新
针对传统民居历史地段，由政府主导展开修建修缮、危房消险及设备补足等扶植，以院落为单元渐进式更新，实现民生的改良、文化的传承以及老旧片区的活力再生。
情况整治更新
针对2000年之前的老旧小区停止改良提质，同时优化小区内部公共空间和相关生活配套，并在居民认可的根本上对部分小区实行“电梯增设”。
庇护操纵更新
对各类文物及历史修建停止更新革新，经过量种方式实现生齿的疏解和腾退，同时植入与居民生活相关的文商旅产业，复原和展现历史文化遗存，展现文化记忆。
石榴新村设想计划 危旧房片区革新，原居民原地重建安置，处理民生诉求的同时优化城市空间、增加地区配套
小松涛巷设想计划 紧邻承平南路贸易街区，项目触及棚户区革新、文物修建革新、安置房扶植等内容
小西湖片区革新设想 是对老城历史片区革新的一次新尝试，也是“共生共融”理念的一次项目理论
3——“多元介入”，充实激励多主体介入城市更新工作
“多元介入”是经过政府的“无形之手”最洪流平的连系市场的“无形之手”和居民的“自动之手”，构成多元主体配合介入、配合发力的更新格式。今朝，秦淮区融合“金融行业”、“著名企业”、“产权人”、“专家”为主的四方主体，配合介入城市更新项目。
金融行业
经过银行融资、组建基金、刊行专项债等方式引入金融死水，激励本钱提早介入项目研讨。梳理合适PPP、REITs等条件的项目，并着眼于发挥新城反哺老城资金的撬动感化，吸引更多社会本钱介入。
著名企业
与著名品牌企业建立持久合作伙伴关系，从项目计划、计划研讨到扶植运营等多维度展开合作。构建以国企团体为主体、项目公司为支持的国有本钱运营系统。
产权人
依照“谁投资、谁收益”原则，建立受益者付费机制，培育居民花钱买办事认识。
专家
建立“部分+专家”评审制度，和多个大学持久连连系作关系，从空间美学、文脉延续、功用提升、贸易运作、社区营建等多维度评脉更新项目
02
温度之外，我们还需要怎样的“城市更新”
<hr>城市是“活的”，广义的城市更新即可以将城市作为一个具有生命的“有机体”，一个健康的城市不但需要停止发展的指导、容貌的修饰，也需要去腐存精、强筋健骨，同时还要具有自我更新的才能。
面临“城市更新”，这不但仅只是计划师、修建师、经济师、景观设想师等等专业职员去完成的顶层构架，一样也是全社会一切脚色介入的“群演大戏”，正是我们组成了这样一个延续运转的“城市有机体”。
回到章节命题，秦淮区给了我们一个“有温度的”城市更新，让城市更新回归“人本”、回归“和蔼”，那末温度之外呢？
“有广度”的城市更新
扩大城市更新的范围，根据城市更新的成长诉求对更新工具停止延展与扩大，原则上对既有城市空间、城市功用、城市代价、城市形象等带来有益提升的各类项目都可以作为城市更新工具。
除已熟知的棚户区革新、老旧小区更新、常规的街道情况整治之外，城市更新的关注点还可以集合在以下几个方面：
1——街巷的更新
与常规的街巷整治分歧，本语境下的更新是以产权梳理为根本展开的城市更新，并构成不但具有炊火气、也具有自更新活力的街巷格式。
梳理沿线衡宇产权，挖掘闲置地和零星用地的更新；激励操纵边角空间打造街角绿地，在尽能够完成衡宇确权的根本上激励激起贸易活力，以全域旅游的视角来深入研讨街巷文化并构成展现面。
秦淮区小火瓦巷的街角更新，绿地扶植的同时也构成了部分新增可运营资产
2——楼宇的更新
楼宇更新首要分为多层闲置（低效）楼宇和高层老旧楼宇两品种型，楼宇的革新不但仅是形象的提升，也是对于业态的导入和提升，更是盘活闲置低效资产并形长大期收益的存量型开辟。
多层楼宇首要包括老旧校舍、闲购置公楼、低效办公楼等楼宇载体，也是城市里普遍存在、且具有一定市场代价的闲置和低效开辟资产。此类更新大多为社会本钱全资或入股介入，政府可经过税费减免、改变出让金交纳形式和容积率嘉奖等办法，积极激励社会本钱介入更新。
高层老旧楼宇中，除少部分自持楼宇可由产权人间接停止革新升级之外，大部分老旧楼宇都是零售的分离产权，革新难度较大；对于此类楼宇，可视楼宇情况由平台企业对分离产权停止归拢，厥后再停止整体的升级与革新，对于代价不高且产权归拢难度大的楼宇，可视情况指导物管方停止立面清洗。
珠江路的未来城革新项目，由香港瑞安团体操刀 水石设想作品
新街口扬子大厦革新工程，壹城团体对分离产权停止一定归拢，进而实现了整体的破产革新
新街口新华大厦的革新概念计划，作为新华团体的自持物业，大厦的革新阻力小了很多
新街口尚未革新的老旧楼宇，由于散售而革新难度庞大
3——产业区的更新
厂区更新的工具是歇工停产的老旧厂房，此类更新项目在南京也有了较多尝试，从不太成功的1865，到广受赞誉的国创园，再到万科操刀的“悦动新门西”，老旧厂房的革新和形式根基明白，整体来说是比力成熟的城市更新项目范例。
由南京卷烟厂革新而来的D9贸易街区，经过设想，构成了一个包括办公、零售、餐饮的多功用综合体
4——门户节点的更新
社会主义的优越性不但表现在对于民生项目标充实倾斜，也表现在可以集合气力对城市空间停止一定水平的优化，比如城市的门户空间和部分节点地区。
中华门文旅门户
这里集合了中华门、大报恩寺遗址博物馆、越城遗址、明清古民居、十里秦淮等众多历史遗存，也集合了名流馆、市博新馆、越城博物馆等众多重量级文旅项目，南侧则紧邻中华门四线地铁换乘站，是聚集历史文化、文旅开辟、贸易商贸、交通关键为一体的综合型开辟片区。
东南大学负责编制的中华门外城市设想
新街口商贸门户
作为“中华第一商圈”，2020年全国销售额排名前40的商场中，有四家位于新街口，别离是排名第二的德基广场，排名21的中心商场、排名31的新街口金鹰、排名37的新街口百货。
不外与头部贸易体排名不太符合的，则是相对老旧的城市界面、冷热不均的贸易载体、联通度欠佳的慢行系统、不太有国际观感的城市细节，作为南京甚至江苏的商贸门户，新街口简直还有很长的路要走。
新街口东北象限的城市设想，也是新街口（玄武区）面向未来的成长引领
“有力度”的城市更新
城市更新的“力度”表现在前期的“拆建”评价，也表现在项目推动中的政策配套和行政鞭策。
1——该拆要拆
虽然最新的文件中说了然对于“大拆大建”的限制，可是这并不代表完全制止“撤除”和“新建”，而是将“拆建”停止“邃密化”评价，稳定拆、稳定建。
对于确切有撤除需要的地区，不排挤一定水平的撤除与增容新建；对于需要大马金刀停止综合更新的项目，仍然需要更大的气魄。
我们所追崇的“绣花功夫”既是空间标准和设想细节上的邃密斟酌，也是项今朝期研讨和片区计划的“硬功夫”：邃密化规定留改拆鸿沟，构成该拆则拆，能留则留，充实尊重志愿的城市更新思绪，对峙“因地制宜”、“审时度势”、“避实就虚”。
上海北外滩城市更新，国资结合国内诸多一线房企，配合绘制出上海新世纪最大的地区级城市更新项目
2——行政鞭策
城市更新是城市开辟形式的一次“回归”，也是对于原有城建形式的一种“思考”与“创新”，更是一种“鼎新”与“冲破”。
诚如前文所述，秦淮老城区面临的题目一样也是南都城市更新的难点与痛点，而这其中最需要思考与创新的即是对于部分刚性条例的再研讨与再冲破。对于很多仍然居住在老旧室第区的市民而言，他们能够需要的只是最根基的“平安”、“成套”、“便利”与“舒适”，严酷的日照限制和对于修建高度的一刀切，简直会让很多项目难以推动。
固然，仍需“避实就虚”，适当的冲破不代表对于法则的完全否认，总之，应对老城的城市更新尽快出台激励法子，特别是触及民生类的项目。
同时，公道的城市更新推动机制也是“力度”的具体显现。基于此，秦淮区率先建立全省首家实体化运作的区城市更新办，由区委间接鞭策摆设更新办相关工作，市规资局秦淮分局与区扶植、房产、财政等多个单元协同作战，配合梳理各项目与片区、项目与历史文化资本庇护、项目与产业成长之间的关系，实现前期研讨、政策审批、开工扶植、招商运营等全生命周期治理。
“有深度”的城市更新
城市更新不但仅是城市空间的优化与重塑，也是生齿导入、功用优化、地区复兴的重要途径。而所谓“深度”，即是从产权人、社群关系等角度思考城市更新的意义与内在。
1——回归“产权”视角
城市更新的原始驱动力即是地权（物权）关系的改变。
深化鼎新，鞭策确权，在老城区部分地区激励小地块出让，激励小微产权人和小微本钱自觉介入城市更新，让原居民居民从地盘上束缚出来，自立挑选留与走。
而确权后满足上市条件的旧改项目、甚至包括部分革新后的历史老室第，都可以入市成为二手房的新挑选，不但可以平抑地产市场，也可以充实激活老旧资产。
今朝的一些城市更新案例尽治理念超前且充实斟酌到了原居民的各类诉求，也在现有的城市更新中打造了一个近乎典型的样本，可是，在前期政府投入大要率紧缩的情况下，若何实现未来原居民房产的自更新和自保护则仍然是个不太清朗的工作。
而产权明白后的产权“自在流转”能够是破解这样困难的唯一途径。
秦淮区革新中的民国危房，结构加固后将同步完建立面出新和内部成套化，并终极迁回原居民
2——优化社群关系
城市更新所面临的，不但仅是传统居民，也是新房民、办公者、活动听口、旅客，一个杰出的社群关系应当是各类人群都可以在城市中找到属于自己的空间和途径。
小西湖的共生院概念很好的将这类“原居民”与“外来客”的碰撞转化为一种社群关系的“共生”，是个很棒的尝试，虽然这样的尝试仍需对后续运营状态停止观察，可是其理念值得鉴戒。
放大到城市标准，经过产权关系的交换、老旧小区的革新、低功效地的开辟、办公楼宇的转性等更新手法，打破老城原有相对“静滞”的成长状态，引入新业态、带来新客群、下出世活和创业本钱，让各类人群找到属于自己的空间。
关于社群关系的优化实在很值得连系产权和产物塑造深入分析，包括大学外迁的质疑和所谓生齿“减负”的辩证性思考，不外鉴于篇幅题目，本文不再具体展开了。
街巷商家的自觉型更新，这是城市多元社群的活力表现 @胖纸G 摄
03
一些后话
<hr>秦淮区用多年的摸索让秦淮的城市更新走在了全市甚至全国的前线，而城市更新的“秦淮品牌”也与住建部对于城市更新的指导定见不约而合。
即，对峙“以报酬本”的更新理念来面临复杂的城市更新工作，用“细致入微”的工作手法来梳解城市中复杂的产权关系，用“邃密优良”的设想说话来操刀城市空间的重塑，用“谦虚传承”的心态来延续城市的悠悠文脉，用“创新多元”的思惟来追求更多样的和更新主体和途径。
这，即是城市更新的“秦淮品牌”给南都城市更新带来的启发。
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显身卡