CBD不临湖也不靠江，也许是南京不成逆的失误

mzgyw · 发表于 2022-4-30 07:36

昨天我写了篇《被老城拖垮，南京最少被迟误了40年》的文章，获得了很多网友的共鸣，固然也有很多否决的声音，这很一般，也在道理当中，有争议是好事，说明大师都深爱着南京这座城市，都有着各自的了解。不外质疑的声音傍边，我感觉很多网友并没有真正了解文章的意义，本篇就做一个简单的补充，也帮助大师更好地了解。
一、CBD的实在感化究竟是什么？

CBD就是中心商务区，它最早始于19世纪20年月，最初的目标就是把人材和资本集合到一处，下降公司之间商务交换本钱以及进步职员活动、信息传递的效力，这是构建CBD的初衷。
而当上世纪90年月人类进入到信息化时代以后，CBD对于城市的需要性现实上逐年下降，特别对于明天互联网高度发财、线上办公越发提高的中国来说，所谓的CBD、所谓的超高层真的已经不是那末必不成少了。
在甲级写字楼里面处置的商务活动，完全可以在普通的园区展开，究竟不管CBD再怎样高峻上，再怎样奢华，本质上也只是办公场所而已。公司在CBD可以办公，在普通的商办楼固然一样可以。

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既然如此，那末我们照旧在新建CBD的目标究竟是什么？让我们抛弃曩昔对于CBD的落后界说，小我总结，现今在中国各大城市新建的所谓CBD，首要目标不外乎三点：
1、展现城市本钱气力，提升城市形象以及吸引力，经过具体化的CBD形状打造城市IP，到达提升城市著名度、吸引投资、吸引生齿的目标；
2、打造高阶商办情况，满足多样化的商务需求；
3、提升地价，获得更多地盘溢价。
可见CBD的展现属性是极为重要的一环，简单来说现在的所谓CBD，某种水平上就是城市的体面。假如南京不建CBD，不追求这个体面也就算了，既然要建，下决心斥巨资打造，那能否是应当最大限度的展现出来，否则不是糟践钱吗？

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打个能够并不是非常得当的例如，这就比如高贵的奢侈品包，明显它的功用性和几十块钱的普通包并没有本质区分，倘使你不买，不追求奢侈品品牌对于本身代价的身外标定，那我们无话可说。
但假如你决议高价买下，以后却没能经过公道的穿搭展现出应有的身价提升，那你买奢侈品包的这个行为，就是一种浪费，是糟践钱的行为。
所以类比到城市开辟中，最大限度展现CBD就是很是重要的一环。今朝最好的法子就是将CBD设备在城市中具有较大开放空间的地方。而这个开放空间首选固然是自然的江、河、湖、海。
对于很多天赋没有水元素的城市，甚至会为了配合商务区而特地在旁边修建范围较大的野生湖，目标就是为了留出开放空间，实在和水墨画中的留白有着不异的事理。固然除了滨水CBD的计划，很多城市也会挑选在CBD旁配建超大型公园，作为向市民和旅客展现城市气力的舞台。
上海、苏州、杭州、深圳、广州、重庆等无一破例都是这么做的，而南京呢？
二、滨湖滨江统统错过

倘使南京没有长江，没有玄武湖，新街口CBD也好，河西CBD也罢，我想没有人会捶胸顿足暗示遗憾，可恰恰南京不但有玄武湖，有外秦淮河，还有长江。但使人不解的是南京在对长江南岸的开辟中居然统统避开了。

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即使南京晚年并没有斟酌跨江成长，但CBD滨水而居也应当是首选的设想计划。非论是玄武湖还是长江，又大概是外秦淮河，南京总得靠一个吧。
可南京不但早期将巨量的资本投注到路网不敷的老城新街口，用来打造范围较大的超高层摩天楼群，还把后来投资庞大的河西CBD安插在阔别长江的河西中轴线上，而原本被赐与厚望的鼓楼滨江也由于各种缘由，沦为超高室第楼（50层左右）的竞技场。

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实在即使这样，对于河西CBD轴线来说，昔时也还是有机遇解救的，即对滨江室第区严酷限高，比如不跨越12层（现实：30层）。这样虽然从长江或长江对岸望向河西CBD仍然显得偏小，但最少可以展现其全貌，通太低矮室第区的配合陪衬，特别在江心洲的视角下仍然可以表现出河西CBD超凡的城市界面。
但现实极为为难，由于空间透视的视觉关系，河西CBD很多200米左右的大楼都被滨江高层室第遮挡得很是严重，唯一300米级的摩天楼委曲暴露羞涩的脸庞，看下图，这还是50米高度的视觉表示，假如美满是行人视角，河西CBD还会被遮挡得加倍完全。

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而迪拜摩天楼虽然一样也阔别海边，但幸亏海滨皆为低密度室第区，所以对于摩天大楼完全没有视觉上的遮挡，完整清楚的天涯线得以保存。

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上图：迪拜（虽然超高层不靠近海边，但海边室第充足低矮）
三、南京的短视与妥协

这里夸大一下，我不是在说我们南京气力不可，也不是在贬低新街口大概河西，我的意义是，南京没有对城市气概做出最公道的定位，没有最大限度的展现城市的气力，前后两大CBD的视觉结果差强人意。
新街口发端于老城，受路网、文物修建以及拆迁等身分影响，成长空间有限，早知如此何须费劲不奉迎，古都文化才是合适老城最精准的定位。

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而已经打造二十余年的河西CBD虽然品格颇高，却由于不滨江、轴线排布等缘由，致使人行视角结果并不突出，没能重塑南京的新滨江封面。这意味着南京这么多年的现代化IP没能真正打进来，钱花了，摩天楼够高也够多，但现实展现结果就是缺一点，这是非常惋惜的。
城墙时代，受资金气力、计划理念等缘由制约，新街口的过度成长尚无可非议（同期间的苏杭，并未对老城区过量投入），但河西CBD不滨江的决议失误原本是可以避免的，归根结柢是南京在短期地盘支出眼前妥协了。
中轴长线结构，由于CBD具有提升地价的现实功用，所以可以最大限度地提升河西全境的地盘代价。而滨江聚集，所可以带来的高地价地块数目相对有限。假定河西CBD采用滨江聚集形式，全数集合于江东至奥体滨江一带，河西CBD的滨江景观将获得充实的展现，特别从江心洲的视角来看，高峻的修建群必定成为南京最为闪亮的名片。

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但如此一来河西南的地盘代价将会大打折扣，而现有的轴线形式经过CBD三期和鱼嘴CBD的贯串延长，成功使得河西南的地盘代价继续连结高位。

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对于具有长江的南京来说，滨江集合结构虽能够晦气于短期地盘出让，但却功在百年，现实上滨江集合的形状也更有用力，更出结果，久远的好处以及城市品牌IP效应不成限量。而中轴长线结构着眼只是30年的中短期好处，丢掉的是南京江南（江东-奥体）最有代价，最有空间效力的滨江城市景观资本，同时致使河西资本过度分离。值吗，我感觉不值。

桅杆的风景 · 发表于 2022-4-30 07:37

总结教训，未来20年，举全市之力，高起点规划，高标准设计，积聚资源，集中物力财力，大力打造江北新区滨江地块，这是南京打造滨江地块的最后一次机遇，切不可再错过最后一次机遇

chkcat · 发表于 2022-4-30 07:37

楼主非常对，南京很多江边河边湖边都盖了房子，完全没有滨江景观开发的概念，我十几年前就发现这个问题了，不过也说不上话[我想静静]

mlosihk · 发表于 2022-4-30 07:37

看看长江如今也就一些吨位不大的货运小船，夹江几乎没有船，秦淮河沦为排水沟，靠不靠水又咋样？努力发展水运和水上交通、水上旅游才能吸引更多的投资往滨江滨河滨湖发展。

kctxhrh · 发表于 2022-4-30 07:38

长江下游就不要提拥江发展，相较于中上游而言，下游的长江就是天堑。
过江通道的成本太高，时间太长，也没有江景可言，混浊的江面和宽阔的滩涂，没有哪个城市的CBD会放在这种地方。

imavvvb · 发表于 2022-4-30 07:39

是CBD非的靠江河湖海的原因吗？绝不是，是玩的人太多了，谁都想要个CBD，结果没有一个CBD，南京只有一个地方还能算个，就是新街口吧

cjCFlTQN · 发表于 2022-4-30 07:40

老下关全拆掉后把地全卖给了开发商来赚钱，对于当时的南京来说考虑的不是如何打造下关滨江，而是一大块金元宝，都是钱

lesliezj · 发表于 2022-4-30 07:40

同感同感！现在滨江那一片搞得叫什么呀？冷冷清清，要人气没人气，要景观没景观，可惜了那一片大好江滩，那是南京的脸面啊，不应该建住宅楼

东莞均少 · 发表于 2022-4-30 07:40

不存在！保持老城区历史风貌和痕迹很有必要！很多城市cBD临江而建。煞是好看，但是千遍一律。时间长了有审美疲劳

mNgrXUWi · 发表于 2022-4-30 07:40

迈皋桥高架地铁站是南京规划最大的败笔，当年由火车站往城北的地铁走地下并没有难度。

tyc32 · 发表于 2022-4-30 07:40

世贸滨江这块弧形区域，如果当年规划时不考虑高层住宅，而是将河西CBD建在此处，效果可能会时尚很多，也会带动下关的的整体提升

rainbow_ran · 发表于 2022-4-30 07:41

我不觉得CBD有住宅不好，相反我觉得好，你要是在CBD上班你觉得好不好？当然住宅50层的就扯淡了，11层就行了。最后南京本质上就是江南核心区，江北潜意识里就是郊区，所以想改变这个观念难！

gcvigmc · 发表于 2022-4-30 07:41

我到觉得早年在新街口-鼓楼一线的投资蛮不错。大家都去搞崭新的滨湖滨江，老城区破破烂烂，实际也没啥面子。南京老城区古迹文化和超高层交相辉映，其实蛮好，既漂亮又有特色。

boygo · 发表于 2022-4-30 07:42

你要是说江边上房子多又高我还同意你要说河西这几年发展的不好那我肯定是不同意文化绿地公园体育学校住宅这些设施在河西这块地方布局的还是很充分的环境也不错

lxhlxh88 · 发表于 2022-4-30 07:43

南京临江而不滨江，这里面有历史原因，早年在没有三峡大坝时，每年夏季长江沿岸城市都警惕洪水，所以沿江两岸都筑起大坝防洪，并且沿江滩涂面积大，地质条件不具备，筑高楼并不合适，所以南京重要的一些建筑都离江边远一点。现代人的观念是沿江建CBD，看起来更好，城市天际线更美，建筑技术也突破了建造高大建筑条件，南京的确错过了一个机会。而南京与其它城市不同在于南岸沿江下游需要保护的山体，历史文物单位多，而南部上游沿江又被钢铁企业，发电企业占据，加之沿江渡口，秦淮河入长江口滩涂占据，高大建筑物不在江边是地理环境因素决定的，社会生活决定的，南北交通决定的。如今交通建设已经不是问题，既要保护城市水源地，又要保护长江水资源，把大型建筑往后移是正确的选择。南京不等同于其它城市发展套路，沿江依然要高筑坝，用于道路建设，这个思路一直延续到栖霞区，沿江滩涂建设景观大道，人民休闲场所。如果说CBD最可能的天际线是在江心洲，呼应南北岸边，南京依然没有这样选择，城市安全发展依然是第一位的。

lk003613 · 发表于 2022-4-30 07:44

谁告诉你的

x002 · 发表于 2022-4-30 07:45

再说一遍，南京从来都是个纯江南城市，江对面的叫浦口和六合，和南京城没多大关系。

sddsgz · 发表于 2022-4-30 07:46

淮安也存在与南京同样船失误！四水（盐河、古淮河、里运河、大运河）穿城，却没有一水被利用作为城市CBD打造。

CBD不临湖也不靠江，也许是南京不成逆的失误

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