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第2942期文化产业批评
南京，古称金陵、建康，是江苏省会、副省级市、特大城市、南京都会圈焦点城市……一座不缺文化、底蕴、硬核力的气力派城市，为什么会被网红品牌“厌弃”呢？
作者 | 黄柏坚
编辑 | 王润卓；艾瑞斯
来历 | 贸易地产头条
正文总计4730字 | 估计阅读时候12分钟
金陵南京，总是被架上PK擂台。
易中天笔锋下的它，与古都西安神韵符合，“几分华贵，几分儒雅”，但较之北京“多了几分隽秀水灵”。
作家安妮眼中的它，是个“需要体味的城市，没有太多喧哗”。没有上海淮海路的恰恰精美，亦没有上海人行色仓促。
“所以，它（南京）必定和潮水无关。”这类脱轨，在“网红”造城确当下，被无穷拉长。
“若何看待南京新一线城市排名跌到很多城市以后？”“南京新街口和重庆束缚碑，哪个更富贵？”“杭州已经远远甩开南京？”……南京，堕入了新的车轮战。
成都与魔都争抢首店、造网红mall近海太古里、IFS，虏获一波大牌芳心；重庆5D魔幻，“天下”网红来福士，扬帆朝天门；“抖”火的西安，成中国奢侈品第四级，赛格、SKP争抢店王。
后起的杭州、长沙，亦不减色。前者拿下了茑屋中国首店、本地第4家Costco，后者有“排队之王”超级文和友、茶颜悦色坐镇。
可热烈是它们的，南京什么也没有。这个2019年人均社消额排名NO.1、坐拥“中华第一商圈”的城市，明显是个气力派，却声浪微微。
它不缺文化、底蕴、硬核力，却缺一套翻红计划。
两弹爆红：德基广场LV、水游城H&M“疯抢潮”
重庆束缚碑“都雅”，南京新街口“有钱”。
四大金刚——德基广场、中心商场（新街口店）、金鹰中心及新百——撑起了新街口的贵气。其中，据赢商网调研后统计，德基广场持续两年百亿称王。
德基广场 图片来历/赢商网
2018年，德基广场年销售额为100+亿元；至2019年，这一对应数字已升至112.4亿元。而金鹰中心2018年的销售额达38.51亿元。
在南京，德基广场的职位，一如SKP之于北京、恒隆广场之于上海，抑或是太古汇之于广州。2006年入市的它，是奢侈大牌闯关南京的起点，第一位退场的咖是LV。
2007年7月，德基广场一楼102、103、105、106四个铺位买通，“路易·威登（LV）”的中英文LOGO亮起了灯。拉门而开，排队抢购“万元包”的人群相继而至。
“这边刚公布开业，何处收银台前便已有十多人拿着信誉卡排队等着付款提货，2万元一只的皮包有人一买即是两三只。”这是彼时出现在当地媒体报道中的一幕。
三年后，爱马仕来了。站台的全球首席履行官 Patrick THOMA笑言：“古都南京是中华民族文化、财富和创意的摇篮，爱马仕在此开专卖店让人雀跃。”
一样雀跃的是，连续而来的Coach、Gucci、Prada、Chanel……停止今朝，据公然材料，超95%一线奢侈大牌均已进驻德基广场。
来历/ 赢商大数据 制图/贸易地产头条
声色彭湃的奢华，独属富人；而H&M、Zara来临后掀起全程“热购”，让南京在2008年前后，再次出圈。
自2004年起，南京酝酿着区分于“傲娇”新街口的公共消耗场。四年后，水游城横空出世。这座靠着水榭秦淮的mall，喊出了3个口号“年轻、动感、时髦”，直勾勾盯着南京年轻白领及百所高校大门生。
南京水游城 图片来历/赢商网
南京第一家H&M、第一家Zara、第一家MUJI、第一家优衣库……拓荒者，水游城，带来了“没事就去水游城走走吧”的洗脑式消耗大潮，南京由此成了全国第3个具有快时髦品牌的城市。
“明天南京大风大雨，水游城H&M开业，9点30分，排队的人已经排到商场外太夸张，让我联想到畴前持续4天排队等布达拉宫门票的日子。”
图片来历/豆瓣截图
段子式的刷屏中，水游城开业第一年即实现盈利,年销售额近10亿元,日均人流量3-5万,年客流量达1500万人次。
两弹爆红，从奢侈品切入，到快时髦“扫荡”，在21世纪首个十年，南京活成了贸易圈顶流。蹿红背后，是硬核消耗客群及消吃力的成功。
避开上海及其所辐射的苏锡常经济圈，新街口主攻地区是南京当地、苏北及安徽沿江经济带，客群基数大。
据赢商大数据统计，新街口商圈内已开业的购物中心、自力百货项目共16个，为南京贸易项目麋集度最高的商圈，工作日/节沐日去重客流均近200万人次。
来历/赢商大数据-赢在选址 制图/贸易地产头条
数据来历/赢商大数据-赢在选址 制图/贸易地产头条
这些穿越于新街口地铁站24个收支口中的人潮，集结着各路有钱人，最不差的是采办力。
南京新街口地铁站有24个收支口，连通空中、地下贸易 图片来历/舆图导航软件
《新财富》杂志2020年公布的“500富人榜”，富豪数目TOP10的省份中，江苏、安徽别离位列第5位、第9位，上榜者人均财富183.3亿元、160.9亿元。
图片来历/2020年《新财富》
从富人群体延长至普罗公共，亦会发现南京贸易的强消耗吸附力。据南京市统计局表露，2019年南京的社会消耗品零售总额6135.74亿元。而人均社消额全国第一，为7.27万元。在人均社消上，南京已经不是第一次位列全国第一了。
数据来历/各地统计局 制图/贸易地产头条
但是2018年南京的常住生齿仅为843.62万人；2019年常住生齿约850万人，人均消耗支出约3.3万元。人均社消全国第一的背后，现实上是吸附了来自周边城市的大量外来生齿消耗的成果。
不丢脸出，以新街口为火车头的南京贸易，历来都是个气力派玩家。但这类傲娇、冷淡风的富贵，却在近几年遇上了风头日下之为难——粘不住网红大牌。
不缺气力底蕴，缺一套翻红计划
南京，从省会二线之城，跃入新一线阵营，始于2018年。自此，加入了与苏州、杭州、天津、武汉、重庆、成都的“七侠争霸赛”中。
2019年，论人均GDP，南京略低于苏州，远超重庆、成都；论人都可安排支出，其与苏杭齐名，但明显高太重庆、成都。
数据来历/ 各地统计局 制图/贸易地产头条
要钱有钱，要人有人，地铁线密且快。照理说，南京是个什么都不缺的城市，可近二年的贸易“网红指数”，却明显减色于成都、西安、重庆、杭州。
判定一个城市的贸易人气，最直观目标莫过于“首店经济”繁华度。换言之，受网红大牌接待水平。
制图/贸易地产头条
据赢商网及其他公然渠道不完全统计，2019年，南京引入的首店品牌为46家，仅为成都的1/10左右，甚至不及隔邻小兄弟苏州。
搭上“首店经济”快车，成都、西安、重庆，富丽转身为网红之城。自带流量的标签，蜂拥而至的人潮，给了大牌们非去不成的来由。南京，在黯然中落伍了，其中缘由不外乎以下几点：
“首店经济”慢了半拍
国内购物中心起头意想到“首店”在项目开业、革新调剂宣传中的代价，始于2015年。而“首店经济”真正被政府视为城市新名片，从魔都上海起步。
2018年5月8日，上海出台三年行动计划（2018-2020年），要“打造全球新品首发地”。这年，上海新进首店835家，均匀天天新增2.3家。
上海白玉兰广场引进的部分首店品牌 图片来历/ShanghaiWOW、瓴里
随后，成都、北京、西安等发力“首店经济”。客岁4月，成都发文，到2021年，每年新落户全球性、国际性和地区性的品牌店、旗舰店和体验店等各类品牌首店跨越200个、成长特点小店跨越300个，其中引进国际首店及天下品牌100个。
方针既出，马不停蹄。2019年，成都开出首店473家，同比增速达136.5%。其中，包括全球首店6家、亚洲首店1家、全国首店50家。
搭上“首店经济”快车，南京也不破例，但相较上海、成都、西安，明显慢了半拍，且力度弱了几个档次。
一方面，零星暴露的报道中，只见“玄武区瞄准首店经济”此类字眼，并无立于全城高度的政策指引；另一方面，政策出台后，有用落地的方针模糊，且大牌首店数并无明显增量。
明星项目断档、暴露少
瞥见南京，大牌绕道而行，背后的另一缘由则是当地明星项目断档窘境。
首店，作为品牌在中国或地区的首秀场，身负的营销意义大。因而乎，一线、新一线的网红mall，历来都是个不错的可选之地。
西安SKP 图片来历/赢商网
在西安，近2年开业的SKP、大悦城、大融城等明星新秀，承包了对折以上新进首店。据《2019上半年西安首店报告》，84家首店被曲江大悦城、大都荟、SKP、赛格国际购物中心、中大国际南大街店承包，前三者均为2018年新开项目。
两厢对照，南京新开项目溅起的水花小了很多。
据贸易地产头条不完全统计，2015年-2020年8月末，南京共成交约280宗商服用地。溧水区、高淳区的商服用地成交数目遥遥领先，别离为77宗、69宗。
数据来历/Wind 制图/贸易地产头条
但上述两大地区并非南京焦点商圈的聚集地，新拍地块生产大型项目数目较少。从已开业项目来看，停止2020年上半年，溧水区已开业的贸易项目9个，高淳区4个，其中可见的连锁mall仅见万达、宝龙身影。
来历/赢商大数据-赢在选址 制图/贸易地产头条
而在秦淮区、鼓楼区、玄武区、建邺区、雨花台区主城区，新街口、夫子庙、湖南路、鼓楼4个传统商圈，可拓之地稀少，且曾夹杂着2宗闲置“贸易地王”——鼓楼区湖北路51号地块；新街口、湖南路两大富贵商圈的东铁管巷地块、。
前者，曾为“停车场”用地，闲置10年。后转身为“地王”，直到2017年12月以新城控股南京首作——鼓楼吾悦广场面世。
后者，2004年-2018年间几经转手，终被香港置地支出囊中。地块已于2018年末开工，拟建占空中积26万㎡国际化金融贸易城，估计5年内完工。
来历/ 公然材料整理 制图/贸易地产头条
鼓楼吾悦，板桥潮水地标，却有种后续爆发力不敷之嫌；香港置地南京“中环”，期待值可观，却还需期待、观望三年。换言之，时下金陵，明星新mall，少之又少，对大牌首店吸引力直线下降。
老年老新街口待换新装
网红新mall，储备有限；新街口老年老们，虽然吸金力杠杠，却亦见吸引力疲态之势。
1952年的新百、后来者中心商场（新街口店），颜值不高，业态组合传统，偏重零售，新意欠佳；而有“奢侈品依靠症”的德基广场，一期唯一6.5万㎡，奢侈大铺动不了，留给新玩家的机遇少。
德基广场一期、二期品牌入驻面积占比 图片来历/赢商大数据
此外，与大部分中心城区一样，虽坐拥区位上风，新街口街道没法躲避空间资本欠缺、街道颜值老气的瓶颈。只能向上发展的它，一定水平上限制了首店品牌的完善展现。
相较之下，网红打卡地近海太古里、潮水玩家西安SKP、赛格，都能在连结原本的零售业态上风条件下，经过吸引美妆、餐饮新势力品牌，或新兴生活方式、著名潮牌等多元首店，收割富人的同时，收罗消吃力大涨的新一代年轻人。
近海太古里 图片来历/赢商网
另据赢商网大数据监测，停止2018年9月，南京购物中心体验业态占比仅27%，低于全国典型城市均匀值47%。而这些体验型业态，正是撩拨年轻人的有力兵器。
望望重庆成都，瞅瞅苏州杭州，“气力派”南京不能不认可：玩贸易，确切落伍了！
虽然有辩驳的声音传来——“闷声发大财，就挺好”，但在这个拼人气、拼流量的年月，不会倾销自己的城市，贸易错失机会的能够倍数放大。
在勾画自己的贸易文化和塑造贸易品德时，南京似乎恰恰“差”了一把火，恰恰缺了个重新破圈出道的舞台。而这个舞台，需要它活成网红。
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