城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！

海马舍得 · 发表于 2020-11-10 07:49

老城

是一座城市的起源和灵魂

回望南京2000年的建成史中

依傍着秦淮河、明城墙和长江而生的老城

始终是这座城市的配角

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-1.jpg

城市正在缔造新的历史。一批中国城市加速突起，在天下舞台崭露头角。离南京300千米外的上海，正在扶植全球出色之城。作为长三角重要一“角”的南京，举全城之力打造“创新名城美丽古都”。作为我国东部重要中心城市，南京要婚配一座什么样的老城？

未来五年，相当重要，特别对大城市的老城而言，面临重要窗口期，如一脚踩空，则百步难回。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-3.jpg

放眼全国大城市，南京老城的活力一向稳居前线。就城市内部而言，上一个五年，可以说南京的新区新城城市亮点纷涌，成为新的增加极；那末，下一个五年，彰显城市鲜明本性，加速新旧动能转化，南京必须期待更多“老城进献”。在“十四五”，甚至更持久的城市成长计谋中，以老城为焦点的主城将被赋予什么样的职位，该发挥怎样的感化，是一道必答题。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-4.jpg

01

“城区强”，是南都城市成长的明显特征。鼎新开放四十多年来，南京主城区一向是经济社会成长的主疆场。主城中的四区，玄武、秦淮、建邺和鼓楼区，面积总和260平方千米，以全城3.95%的面积，进献了南京经济的三成份额。2019年，四城区地域生产总值和为4876.22亿元，占南京地域生产总值的34.75%。假如再加上雨花台和栖霞，那南京六城区的经济占全市份额跨越四成。不管是省内的苏州，还是长三角的杭州，其主城的经济气力和主城的功用配套，包括主城生齿，一时还难以与南京主城等量齐观。

中国被视为全球最大的市场，假如想感受这个最大市场最麋集的贸易空间，那就来南京吧。在秦淮、玄武和鼓楼三区邻接交界处0.4平方千米的新街口步行贸易街区，贸易面积到达100万平方米，会聚了30家1万平方米以上的大中型贸易企业，这里是全国贸易载体最为麋集的地区，跨越上海南京路和北京王府井。

新街口的空气中不但飘零着奶茶和咖啡的香味，还有财富的味道。这里的年营业额跨越300亿元，税收超50亿元。2019年，德基销售连结两位数增幅，销售额到达112.4亿元，居全国商场单体店之首，2019年全国重点百货商铺零售额前十强，南京新街口独揽三名。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-5.jpg

强大的现金流背后是庞大的人流量。2条地铁，24个收支口，50条公交线路，新街口街区单日客流量达30万人次，严重节沐日客流量达100万人次，全年客流量过亿。

新街口是南都城市的意味，是观察南京老城的窗口。曩昔两年，新街口商圈的销售增幅别离到达11%、12%。90岁的新街口仍连结高速增加，且增加还在加速。上述数占有力地说明，南京老城区城市功用强大，交通、人流、资金等成长要素仍在向中心城区会聚。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-6.jpg

集纳了四区贸易精炼的新街口，还在微弱发展。四大主城区一样在长大，四区在南京经济总盘中的份额，延续增加。从2014年到2019年，四城区GDP占全市GDP的比重从32.7%增加到34.75%。

老城的份量，越来越重。

02

相比于人们骇怪于新城新区拔地而起，一天一个样子变化庞大，南京老城的变化润物无声，却感动听心。这座老城进步的步伐从未停止。

曩昔5年，南京四区城累计整治老旧小区909个，面积1874万平方米，5503栋，惠及21.78万户居民。

行走在那些有着二三十年甚至更终年景的旧小区，只见路面整洁，绿植新鲜、车棚有序，处处显现出光阴静好之意。已经碰到一位汽车厂退休的老居民，她说在小区出新前的好多年，她从未自动约请过老朋友和外地的亲戚来家做客。她担忧小区的破败会丢尽她的脸面，她不愿意被以为在南京过得很失利。小区出新后，她像搬家新房一样八方邀约，她说这今后她心里再也没有买不起新房的无法。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-7.jpg

让更多普通人生活在整洁有序、配套到位的情况里，是一座城市的体面。

曩昔十几年，南京实施了三轮大范围棚户区革新，有18.2万户居民迁入新房。大量城里的居民过上有着零丁洗手间，有着抽水马桶的城市文化的生活。

在老城区，已签定两千多部老旧小区加装电梯协议，完工投用上千部。在百姓呼声很高、推动艰难的民生工程上，南京老城先行先试成为树模。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-8.jpg

老城容颜的改变不言而喻。玄武的北京东路，秦淮的承平南路，鼓楼的华侨路，这些著名的主干路老街区大变样。革新过的片区，带动沿街店家自动装修升级。老城的变化在延续扩大。安步在众多不著名的背街小巷，经常撞见陌头的小景，转角的创意。十字路口等红灯，路边的大花盆里，鲜花爬藤凹凸错落，红黄青紫满眼是画。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-9.jpg

老城越来越讲求。

03

最大的讲求是把老城用起来。

在百度搜索硅巷一词，跳出来的信息几近都与南京有关。南京是国内第一个大范围成长硅巷的城市。操纵主城区的老校区、老厂区和传统街区，会聚科教创新资本，打造出集约松散、产城一体、创新创业活跃度高的硅巷，是南京扶植创新名城的一大创举。这个起源于纽约中心的名词，在南京老城遍地开花。

硅巷的本质是活化操纵城市老空间，纽约中心的“硅巷”听说已经成为继“硅谷”以后，美国成长最快的第二大互联网和移动信息技术中心地带。

仅用一年多时候，在老城秦淮，硅巷累计新增科创载体50多万平方米、入驻科技型企业300多家。在鼓楼水佐岗，本来一家洗衣机的厂房变身万谷硅巷，5万多平方米的载体内引入120多家企业，有上市公司的华东地区总部，还有一半多是不到10人范围的草创期企业。在城东的紫金山脚下，南京野生动物综合操纵研讨院酿成骥谷科技产业园。这座近万平方米的老楼，吸引了数十家企业进驻，包括一家新型研发机构。

这些从老城“冒”出的新载体，散发出怪异的风味气质。它们有着全新的功用配套，新式的办公情况，新的利用主体，周身抖擞出“全新”的活力；而另一方面，它们又满盈着历史的气味，远处的城墙，眼前的大树，头顶的屋檐，无时不在提醒它们的曩昔。经过光阴的洗刷，不管是精神上无形的感受，还是物资上的空间修建，都耐人寻味。

用创新创业激活老城活力，南京正在摸索进步。在城墙里，秦淮河滨，紫金山下，古旧的街巷中，那些新生的空间，汩汩涌动着老城发展的活力。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-10.jpg

04

在城市进步的步伐中，看得出老城的行动并不轻松。

从统计数据看，老城的生齿在流失。2014年—2019年间，主城四区，除了建邺，常住生齿逐年下降。按照统计学的统计方式，曩昔5年，南京总的常住生齿增加了几十万，主城四大老城区中，建邺的常住生齿增加了5万多人，而玄武，秦淮和鼓楼三区，5年常住生齿的总和削减了39.64万人，其中包括一批具有较高消耗才能和投资才能的高净值人群。

对这三区来说，最心痛的损失还是企业的流失。有的区自嘲本区是最大孵化器，企业成长到一定例模，就迁往郊区或新区新城。企业外迁的最底子缘由是成长空间受限。经过三四十年城市扶植，南京主城特别是老城区，已经离别以空间增量扩大为首要特征的城市快速成长阶段。以玄武区为例，全区行政地区面积为75.46平方千米，扣除钟山风光胜景区，现实建成区面积39平方千米，再扣除红山森林动物园、聚宝山等几个较至公园，现实可扶植面积为36.8平方千米，其中有25.5%，即9.36千米用于公共治理与公共办事设备用地，能用于经济成长的用空中积和载体容量极为有限。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-11.jpg

在已建成的载体面积中，建成时候长、设备陈旧、功用不配套的低效楼宇较多，玄武，鼓楼等区的低效楼宇面积到达一两百万平方米，相当于一个城区高新区的范围。

新增空间极为有限，老城更新投入较大。老旧小区更新、街巷出新、非成套房革新、棚户区革新、危旧房消险加固……老城更新，即城市的新一轮革新面临的几近都是前几轮革新啃不动的“硬骨头”，在地盘运作上靠项目自己几近都难以实现投入产出平衡。城市更新资金的应战在南京特别明显。早在10年前，南京就制定实施了《南京市历史文假名城庇护条例》，全部老城归入整体庇护，大部分地区新增修建都要遵照限制高度、限制容积率的要求。此外，长江沿岸，紫金山、幕府山等山脉周边，新增修建也不能有损城市首要视觉廊道。

与以往的城市革新着眼于地盘运作，以增加政府支出用于城市扶植分歧，当下的城区主政者已深决心识到，以地产经营为焦点的短期逐利祸不单行。在南京铁北片区等实施的老城更新项目中，绝大大都都要靠政府欠债运作。政府欠债改良百姓居住情况，为老城培育产业。从眼前算账，有的更新项目欠债数亿，有的高达十几亿，从久远算账，情况改良，百姓安置，产业成长了，依靠税收细水长流，终归能实现收支平衡，重要的是为城市续上了成长的活力。在严控政府欠债率的布景下，老城更新务实的做法就是极力而为，实事求是，一年接着一年干。

05

在老城更新的投入还跟不上产出的时辰，我们仍然要苏醒地熟悉到老城是城市上风的资本，老城更新是城市未来成长的重要动能。

比来一篇重要文章先容了我国中持久经济社会成长计谋多少严重题目，文中提到，要增强中心城市和城市群等经济成长上风地区的经济和生齿承载才能，这是客观纪律。从城市的角度看，响应地也要增强中心城区的经济和生齿承载才能。

从成长现状看，消耗已成为我国经济增加的重要引擎，不竭开释经济内需潜力，有赖于经济增加从投资拉动转向消耗投资双驱动。电商的兴起并没有弱化实体消耗，包括上海的静安黄浦等地，都在打造天下级商圈，这类地标式的城市场所，是任何国际大都会的爱好。

以新街口为代表的南京老城，不可是南京，也是全部南京都会圈的消耗重镇，2019年四个老城区的社会消耗品零售额占全市比重跨越一半。

对新街口消耗者的大数据分析显现，新街口的消耗者中35岁以下占比约56%，35岁—45岁客群占比约28%，外地客流占比约35%，而南京税收达10亿元商务楼宇就在新街口。南京都会圈的兄弟城市总是以离新街口的远近来判定一个地区的代价。不管是在南京的整体计划中，还是在市场的挑选下，外界的认知里，新街口是城市中心的职位从未被撼动，老城仍然是城市焦点区。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-12.jpg

06

老城的意义和代价非言语所能穷尽。在各城区招商引智推介现场，主持人具体罗列老城在科教、人文、产业、交通等很多方面存在上风，但常常会疏忽一点，那就是生活。南京的老城值得主持人大吼一句，“这里有你想要的生活。”假如说在一篇先容南京的笔墨中，“活色生香”只能用一次，那这个词一定会落在老城。

走过上千年历史的演变，经过数十年现代城市扶植，老城才有了现在的样子。那里是公园，哪个门面是包子铺，那里又有一个菜场，看似无意偶然的存在，都是各类要素协力挑选的成果。

一个值得关注的现象是，在统计学意义上，南京老城中的三个城区，常住生齿鄙人降，呈生齿流出态势。但在一家通讯运营商的大数据中，南京老城的常住生齿并非在削减，而是有微量的增加。被通讯运营商认定的常住生齿是指在一行政区白天工作日逗留的时长跨越4小时，或早晨逗留的时长跨越4小时，这类计较方式把工作生齿和居住生齿都计较在内。这说明，南京老城还在增加失业岗位。

当企业由于空间和功用的范围而跑出主城时，也有企业由于想要留下员工，想要靠近客户而把企业迁回主城。

南京老城的城市功用较为完善，传统办奇迹和部分现代庖奇迹具有一定能级。而未来，要实现产业的升级，就要实施城市的升级。近年南京已出台反哺老城政策，每年从南部新城和河西新城中拿出资金支持老城升级革新。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-13.jpg

07

升级离不开城市空间的再造。老旧小区出新、大概说片区出新，要成心识地走向社区更新。其中的关键在于，要以近乎畏敬的心态践行“以报酬本”，尊重产业纪律。时候将告诉我们，“以报酬本”绝不但仅表现着执政温度，不但仅是为官情怀，简单四个字包含着成长机遇，捉住了人的需求，就会衍生出庞大的经济效益。

老城更新，投入极为重要，而很多题目轻易被指向是钱的题目，究实在质是挑选的优先级题目。在下级和居民，视觉和适用，眼下和久远，轻盈和省事，这一对对的词之间，必须做出挑选。

城虽老矣，并非就是“老城”守旧，老城的成长比在过往日新月异的扶植期间更需要创新思维。所谓“极力而行”，哪个点要“极力”，那里可以具体情况具体分析，哪条线必须止步，都需要相关职员“躬身入局”，实事求是，需要省市赐与更多支持，勇于为下层担任。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-14.jpg

老城的更新，以往更多表现在载体空间的更新，能否可以尝试缔造条件为老城留下更多年轻群体。房产中介供给的信息表白，年轻人更愿意居住在地铁便当，休闲方式丰富的老城。虽然老城有大量出租房，不像新城新区要新盖人材公寓，但假如老城在更新片区能增加合适90后00后居住需求的新公寓，多供给一种挑选，就会多一份吸引力。现在的小区有店面有办事配套，未来也可以有结合办公室，有创业空间，载体更新的代价终极要落实在老城的内在式成长上。

老城更新，一个严重的课题是低效楼宇更新。在2007年12月28日，位于南京珠江路西端起点的金鹰大厦投用之前，南京还没有一座达标的甲级写字楼，那时河西CBD的写字楼，还有绿地紫峰，都不能到达国际高端客户对办公物业的要求。就是由于没有甲级写字楼，鼓楼区招商职员眼睁睁看着一门第界著名的会计事务所旁落他处。

访问两家革新过的楼宇，其中一家有望在今年冲破1亿元税收，这两座“脸孔一新”的楼宇在升级产业、进步楼宇税收的同时，还能在五到十年内发出革新本钱并实现盈利。

更新低效楼宇，各区常常从本身具有的大楼起头树模鞭策。无妨换个思绪，瞄准那些黄金地段最具革新代价的楼，帮助产权人算好账，搭桥铺路，引进社会气力，再拿出政府的物业用于现有租户有偿过渡，为楼宇革新处理后顾之忧。在上海，很多楼宇虽旧，却不破稳定。物业后续办事的水平，产业运营的才能，城市更新需要全生命周期治理，这是老城要补上的短板。

08

南京的老城，曾是骄骄学子的全国。每次途经现在寂静的校园，总要探头观望里面的风光。夜间驶过北京西路，路边南京大学的几幢大楼灯光零落，化学楼几近整幢楼黝黑一片。以南京大学为中心，工具两侧不到2千米内，西有南京师范大学和河海大学原本部，东有东南大学原本部。夜色下，校园要比周边显得昏暗，周边的店肆要比城市别的街区的买卖冷淡。南京老城高校麋集，黉舍的主体早已迁往郊区的新校址，而老校区的操纵貌似还未能提上议事日程。

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-15.jpg

高校在孳孳不倦为社会和城市的进步做出庞大进献，但这些“瞌睡”的校园不管若何都是社会资本的庞大浪费。

那些历史悠久的大黉舍园是南京老城特此外风光。也许下一个五年，我们可以设想老城的校园里朝气盎然，成为最能代表南京创新气质的怪异风光。

长江，紫金山，玄武湖，老城南，颐和路，长江路，南京眼……彰显城市特点，向老城更新要高质量成长，这篇大文章才刚刚开篇。
文章来历于龙虎网
内容来历于新华日报记者颜芳

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！-16.jpg

城市更新 || 南京老城，下一盘大棋！

使用高级回帖 (可批量传图、插入视频等)快速回复