没有8成首付、凑不齐600万，我在南京调研后完全烦闷了

51889 · 发表于 2021-3-24 07:38

这是我在南京调研的第一篇。

很遗憾，由于说了一些真话，合肥的稿件被删除。

甚至当地号都写了一些讨逆檄文，痛斥我们没有让大师去瑶海、新站买房，怎样能说200万在这里买不到呢？我想了想，是啊，买不了蜀西、高新、滨湖、政务、包河，你们就不会苟着去新站、瑶海？没有全款，没有关系，就不能让带领先走？我太不懂事了。

你看，我城市Love and Peace。

深圳、广州还有大量1万多、2万多的老破小，凭什么说深圳、广州涨了30%、甚至100%，这几年完全没涨啊，凭什么污人明净？谁说深圳买不起，一定在瞎扯。

他们说得好有事理，我顿时酡颜了起来。

还是年过半百的宋富贵有经历，他说：

谨慎他们像郭敬明，跳起来打你膝盖。

1

这一次，我们把南京转了一遍。

比如江北，从焦点区，到五桥，到老山，到研创园；

比如栖霞区，从燕子矶，迈皋桥，仙林，到仙林湖；

比如宇宙中心，从河西北，到河西中，再到河西南、鱼嘴；

比如最热的南部新城，大校场，软件谷，赛虹桥；

以及很是成熟的江宁，从两湖，方山、麒麟，到江宁滨江。

虽然我已经做好了充沛的心理预备，甚至下血本租了一辆奢华感实足的迈腾，可是终极还是被南京市场“欺侮”了一番，想哭。

相比于疯狞恶热的合肥，南京劲儿不大，可是延续性极强。

在大校场，保安小哥说没有预定，你不能看房；

在河西，没有600万的验资，我都不配看榜样间；

在江北、燕子矶，销售会把我拉到一个“摇号群”。

最狠的一次，在燕子矶的一个楼盘，胖虎舔着大脸说，下次开盘麻烦告诉一下，没想到脸孔秀气的销售姐姐，一张嘴就是触及灵魂的金句：

我哪偶然候告诉你？自己在群里看。

在南京最热的板块之一，南部新城-大校场，我们上午预定了，下午才能看房；销售老哥把我拉到了一个摇号群中，当天群里有100多人；除了明阅府，首付全数都是8成；金基望樾府均价冲破5万2……

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当我以为可以开着迈腾纵横南京，南京给了我最响亮的耳光：

600万，最少能买20辆迈腾。

2

南京，还是这么热。

对，南京这几年一向很热，只是很少有人关注。南京不但有劲儿，还持久，这是南京最大的优点。

南京到底有多热？下面几点，可以说明一切。

一、8成首付。

放眼全国，除了合肥需要全款，只要南京是8成，就这么硬。

铁三角-河西、江核、大校场，加上河西南岸、鼓楼滨江的个体楼盘，没有8成首付，你想都不用想。

鼓楼滨江，江望润府4万，首付8成，验资453万。

河西，葛洲坝中国府6万4，首付八成，日光。

河西，苏宁檀悦，5万，八成首付、验资600万。

江核，2020年南京中签率最低的10个楼盘，6个在江核。

江核，扬子江金茂悦，八成首付、验资220万，中签率仅1.8%。

江核，地道口的启发水木滨江，验资245万，综合中签率7%。

大校场，云澜尚府平装4万5，加包3500，首付8成，验资300万。

二、处处平装包。

我给大师看张图，也许更加清楚。

南京限价大致分3等，我举个栗子，江宁-方山的伟星万科四时光年，毛坯限价24300，精装26300，平装27800。

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三、2020开年抢房。

燕子矶很是典型，万科要抢，佳兆业首付5变6。

万科燕语光年，一次260套，首付5成，精装3万4，带包3万55，1547组报名，中签率16.8%；二次108套，960组报名，中签率11.3%。

佳兆业燕然居，首付5改6，选房当天要付首付。可是之前，1月首开4栋260套房，34100，只需要首付5成，863组摇号，当天卖完。

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3

开首已经说了，南京一向很热。

底子不是2020年才热，前几年一向很是热。

这是南京2020年中签率最低的10个楼盘，最低的中签率唯一1.8%，不到2%，快要1万人去抢不到200套房，这类情况，18年的成都不外如此，20年的杭州也不外如此。

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我给大师举个例子：

2017年：

11月，河西10家楼盘，3200套房源，上万人摇号，有人提早连夜排队，黄牛排队炒到了1500一夜，最低验资180万到430万，最低首付全都在8成，有一家甚至要求认购当天付清首付……

2018年：

6月，河西四大楼盘保利天悦、海悦名都、升龙天汇、仁恒绿洲新岛，8成首付万人抢房，最低中签率唯一5.8%。海悦名都最为热门，中签率为5.8%；保利天悦的中签率最高，为10.4%。

2019年更猛：

5月，燕子矶的保利国际社区，186套、1400组报名；6月，江北四盘齐开，2.5万人抢2600套房源，中签率不到10%；11月，4家楼盘，近万人冒雨赶去买房，中海燕矶听潮236套、吸引了1100多组；江北焦点区的江与城，中签率唯一5%。

可骇吗？

4

南京这么热，最焦点的缘由有3个：

1、倒挂。
2、采办力。
3、房荒。

倒挂是一道数学题。不用多讲，你去南京任何一个楼盘，任何一个公众号，任何一个公然的信息，都能查到类似的案例。这一点，不用我去多讲。

我要讲的是后两条。

第一、采办力。

南京不像北上深杭，每年40万+新增落户，极强的采办力。南京呢，每年唯一8万，分派到建邺、鼓楼、江宁、栖霞、秦淮、浦口，不到2万人，能发生几多采办力？

可是，南京当地的采办力很是微弱。

大校场，除了金地、华夏中心有105的小户型，主力户型满是130-170，甚至金基、华夏还有200多大户型。我算了一下，中心数4万6，户型150平，总价690万，8成首付最少500万+，这可不是一个小数。

河西更不用说了，单单是验资500万，就足以这个片区的采办力。很多大户型动辄都是在200平以上，单价5万5，还有平装包，很多总价都在900万以上，首付最少700万。

第二、房荒。

比如新月湖，新房极为稀缺，比来2年仅出让了2幅地块，新房唯一钟山岳景，周边又有大量的主城改良人群，供需非常严重。

比如江北焦点区，抢不到的扬子江金茂悦临时封盘，江核仅剩长江时代1314、长江时代1516等数个楼盘，可是却要面临全国各地的投资客，哪怕再多的供地、新盘，也底子不够抢。

再比如江宁的百家湖，只要金隅紫京云筑，比上次单价进步了最少2000。

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2021年，南京市场有3条很是隐蔽的逻辑线：

第一、限价不竭被冲破。

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18、19年，河西中、河西南限价根基在5万以下，华润鱼嘴府甚至只要4万，可是20年起头，葛洲坝南京中国府完全冲破6万，到达6万4，这是全部河西、也是南京的地王，现在限价被完全打破，这是一个很是积极的信号。

河西，今后前个体5万+到普遍5.5万+，加上平装包，现实6万。
南部新城，起步4.5万+，随着金基入市，最高价冲破5万2。
鼓楼滨江，从3.9万/㎡，间接站上4.6万（4万1+5000），首付8成。

一样限价被打破的，还有河西南岸、大校场、燕子矶、上秦淮、江核等，这些片区未来还是要涨、还是要抢。

第二、楼面价不竭进步。

2020年，南京总共有11个板块新创地王：

城东新高：华发G05，楼面价28921；
江心洲新高：中南&江苏水利G06，楼面价35274；
江宁滨江新高：蓝光G08，楼面价11351；
仙林湖新高：栖霞扶植G16，楼面价27142；
江北焦点区新高：新希望G20，楼面价：23556；
江宁上秦淮新高：孔雀城G81，楼面价21309；
栖霞山新高：路劲G66，楼面价16460。

比如河西南岸，老盘-龙湖天钜和中海城南公馆，之前平装价唯一3万2到3万6，在售楼盘彰泰·观南府，稍微进步了点，3万6到3万7，硬气了点，只要108套，首付3改8，买包首付5成，不买包8成。
板块内，金基拿下最高楼面价，毛坯限价38000，加包最少冲破4万1。

第三、地市都涨疯了。

南京都会圈一出来，六合、马鞍山、高淳完全升温。

六合最高价，华润已经接近2万，均价也在1万5-1万9不等。南京的江宁滨江、桥林、正方新城、高新桥北，怎样想？

高淳的新房市场起头回暖，年后一个月里，很多楼盘的周末接待客户60组，热门楼盘1个月卖出200套。

6

对于南京，我是极为稳重的。

早在南京调研之前，年前年后，我就写下了两篇稿子作为预热，最焦点的概念就是，我看好南京。

这一次出差调研，也不破例，我也下了一番笨功夫：

1、我们在南京调研4天，把南京80%的板块看了一遍；

2、由于出差时候有限，我清晨5点去桥北高新看界面；

3、对于南京之前的市场，我整理了上万字的市场材料；

4、我花了2天时候，自己画了一张南京的板块、楼盘图；

手工绘制南京板块、楼盘：

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清晨5点开车去高新桥北：

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累吗？

固然，要否则我发际线一点点后撤。

假如我只是一个外地人，最直观的印象去看南京的话，南京是一定很是很是热的，我一定会给你举出大量的例子，去证实南京欠好买。

比如河西验资需要600万，
比如大校场楼盘需要预定才能看，
比如燕子矶的嫣然居首付5变6，
比如江北的很多楼盘首付8成。

对差池，我能给你举出很多例子，写下很多骚话。可是我不想，由于南京的市场远比这更复杂一点，南京的楼市逻辑远比这复杂，必定不是万人摇、限价盘，几个词就能简单粗鲁的概括。

7

南京完全可以买。

虽然我没有600万，虽然我凑不齐8成首付，可是宁愿坐在迈腾车里哭，也不愿让销售欺侮我。

1、摇摇乐。不外要分隔，江核、五桥、燕子矶、河西南岸、新玄武，投资没有题目，新区+3万；河西、南部新城、鼓楼滨江，自住为主，上百万+8成首付，压力不小。

2、首付3成很是重要。比如江核，都晓得长江时代、金茂悦好，可是很是难摇，首付最少5成-8成，假如大华丽丽和樾能首付3成，假如正荣润棠府可以不买包，假如顶底可以3成首付，买啊。

3、拥江成长，从秦淮河到长江。江北确切牛逼，我们也很是保举，可是会商2个题外话，一是炒佃农这么多，会不会透支？配套、CBD、500米地标还没影；二是老山一挡，江北工具唯一5千米，不像杭州有世纪新城的纵深，能否是太狭长了？

4、南京账面房价3-5-8，现实房价2-4-6-9。对，由于二手房才是最实在的市场，新房最少倒挂5000-1万4，房价最少加1万。

5、南京落户门坎很低，本科可以间接落户，可是只能作为无房摇号。这个不展开，有风险。

6、南京未来一定看涨，一是限价，二是采办力，三是房荒，四是不竭铺开的门坎，进来的人越拉越多，没法子。

7、南京最大的对手，一是苏州，二是杭州。苏州嘛，气力很强、颜值又高，很是能打；杭州嘛，阿里、海康威视、吉祥，这几个标签放那，南京还是差点，苏宁、雨润就不说了，途牛名望太小了。

血淇天翼 · 发表于 2021-3-24 07:38

我南京的，二手房挂了俩年都没卖掉

yemeigui1533 · 发表于 2021-3-24 07:39

南京土著基本手上都有两三套甚至更多的房，但是房产税一上就不乐观了，所以南京近期上的都是大户型，大家都愿意整合手上资产合理避税，但是吧几套小户型在手，万一家里遇个事，卖一套小的两三百万能应急，又不会伤筋动骨，全整成大的总价高不好出手，应急都不成，所以大家都在摇摆中，小编可以挖掘挖掘写一写

dyANJsmK · 发表于 2021-3-24 07:40

悄悄告诉你们，查房源可以去官方网站！可以去官方网站！可以去官方网站！你会发现意外的惊喜，那些所谓日光，其实都没光！

maskapple · 发表于 2021-3-24 07:40

家里能凑100万，可以买桥北的威尼斯水城吗？？

花开无语 · 发表于 2021-3-24 07:41

下次换辉腾出来吧

TonyChen · 发表于 2021-3-24 07:41

制造恐慌，抓起来。

YKYK · 发表于 2021-3-24 07:42

饥饿营销，看能撑多久

wy0009 · 发表于 2021-3-24 07:42

功课做得不错哦！[赞][赞]

zhaolei110 · 发表于 2021-3-24 07:43

桥北的房可以买吗

ikktsr · 发表于 2021-3-24 07:44

4、南京账面房价3-5-8，实际房价2-4-6-9。对，因为二手房才是最真实的市场，新房至少倒挂5000-1万4，房价至少加1万。
很模糊

nht0123 · 发表于 2021-3-24 07:45

南京都这么贵了？所以深圳现在真的还很便宜。

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