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来历：柯视角
主编：柯谈
连日来，关于南京二手房的消息都是“成交量暴涨”、“多个板块二手房价冲破天花板”，各类渠道消息都在疯传南京二手楼市的热度不竭升温。
乱用渐欲诱人眼，究竟真相究竟若何？
为领会南京楼市的真相，我走进南京，访问了城区多个板块，全方位、多角度，亲身感知南京二手楼市的热度。
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想领会南京二手楼市的真相，河西南、鼓楼滨江、南部新城、新玄武、江北焦点、江宁焦点、燕子矶等几个热门一线板块，是必必要去的。
河西南，南京楼市TOP2的板块，访问进程中，领会到，一个叫升龙天汇珑尚小区，一套80㎡房源，总价575万元成交，单价高达71589元/㎡，算是今朝河西南最高成交单价了。
一位熟悉的中介朋友告诉我，除此之外还有佳兆业城市广场二期，一套房源成交价高达70301元/㎡；正荣润峯，一套房源成交价到达70756元/㎡！
访问中大略统计一下，河西南已有三个小区的房价天花板冲破7万，似乎有站稳7万的味道。
城北新玄武板块二手房房价逼近6万！让我有点受惊，但耳听为虚，目睹为实。
中海玄武公馆4月22日的最新成交记录是95㎡单价59848元/㎡！间隔6万仅差152元了！
南京南站，非论是站东还是站西，房价都创新高，站东万科尚都荟6.26万元/㎡高价成交，站西旭辉铂悦秦淮破5万……
鼓楼滨江板块，世茂滨江新城卖的时辰去化不快，现在学区一定，成香饽饽了。小户型成交价6.5万，屋子不是真爱，力人黉舍才是真爱。
这两年大热的刚需重镇燕子矶板块，一套融创玉兰公馆房源，成交单价在往4.5万的偏向奔驰，比来一年涨幅很是可观。
回忆昔时，融创玉兰公馆3万的单价还要靠分销，现在收益率快到50%了，除了是燕子矶板块龙头之外，南师的学区也是重要身分。
访问进程中，唯一变化不大的是江北焦点区价格！4月份焦点区三套正荣润锦城，成交价格大要在4.6万左右，间隔5万还有一定差异。
重点说一下，老南京人都看不上的江宁区。
江宁焦点区，起头静静补涨，二手房房价已经打破5万。
焦点区红盘万科翡翠公园成交价正在猛涨。4月10日，翡翠公园成交了一套小户型，单价高达5万/平，冲破了该小区的成交记录。也是江宁继朗诗玲珑屿以后第二个冲破5万单价的高层小区。
而在3个月之前，该小区楼层更好的同户型成交单价，只要4.3万/平，短短3个月上涨了7000元/平，涨幅高达16%，这个涨幅放在全南京，都算高的。
其他户型涨幅没有这么大，但中介和买家普遍都能感遭到：江宁焦点区次新房，正在偷偷猛涨。
这个趋向已经从万科翡翠公园、朗诗玲珑屿、万科金域蓝湾等小区，慢慢向外围舒展。现实上，江宁焦点区单价过4万的小区，已经高达11个。
访问中还领会到，多个板块二手房业主信心收缩，不竭涨价卖房！
数据显现，即即是五一假期，24小时内，仍有98位业主喊涨。
其中，河西金马郦城有房源，户型修建面积246㎡，此前挂牌总价1068万，5月2日，房价就喊涨到1230万，涨了162万！涨幅实在惊人！
仙林骋望云邸，312㎡的电梯花园洋房，此前挂牌总价960万，一夜喊涨120万！
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几近走遍南京一切热门板块，用一个关键词描述，就是“炎热”！多个平台四月份房产买卖数目，也证实了这一点！
据南京网上房地产统计数据显现，4月南京二手房成交15295套，比上月的11574套上涨了3721套， 环比上涨了32.15%，同比2020年4月上涨约67.10%。
与此同时，近期我爱我家研讨院统计数据出炉，再次佐证了二手房市场的热度！4月份南京九大区成交14526套，缔造了2017年以来的月度新高！比来三个月，成交量逐月放量，到4月底，创了新高。
数据证实：南京二手楼市走的很稳，根本踏实，量在价先，量价齐涨。市场升温明显。
3
学区房成为这一波南京二手楼市涨价先锋，成交神速。甚至还有部分热门学区房房东姑且毁价，宁可违约补偿，也不卖了。
一位南京粉丝，年头1月原本定了一套次一流学区房，万万没想到，4月份房东毁约不卖了！
我和中介打探后领会到，比来南京热门学区房成交火爆。从3月份起头，热度不竭爬升，成为二手楼市上涨领头羊。
其中，次一流钟英学区房秦淮小火瓦巷小区，今年3月接连成交了2套40多平的小户型房源，且都是1天成交！
4
比来一段时候，南京二手楼市为什么成交量涨幅如此庞大？
除了客岁货币宽松和一线的轮动外，这和南京生齿流入加速，浦口、六合、高淳、溧水四个区户籍完全铺开等身分密不成份。
依照南京最新官方口径，南京现实常住生齿930万+，曩昔的数据被大大低估了。按照南京公安部分供给的数据，停止今年3月，南京实有生齿（包括户籍生齿和活动听口）达1045.29万人。
数据显现，近年来，南京全市中小学、幼儿园在校门生数目每年都在增加中，均匀每年增加约4.8万人，增幅很可观。
门生数目增加，由此带来的家庭消耗和改良住房、对学区房的需求等，对城市经济和南京楼市来说都是庞大的生齿盈利。
与此同时，南京新参保大学结业生人数也创了新高，客岁新参保大学结业生到达了创记载40.15万。
新增失业参保大门生数目跨越了昔时结业生数目，结业生留宁数目和外地结业生来宁数目双增加，显现的是南京这座城市对人材的吸引力。
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成心机的是，南京这一波行情，外地户籍采办力也是一股重要的气力。稀有据证实，南京二手房市场采办群体中，30%是苏北户籍。
这和这两年苏北楼市暴涨有关系，苏北徐州、淮安、盐城等几个代表城市的高端板块房价，轻松置换南京部分红盘，成为近一年在南京楼市“扫货”的主力军。
大量苏北户籍买房人蜂拥而至，南京反而成了相对房价洼地，
在国家统计局最新公布的房价数据中，苏北龙头城市徐州，新房价格同比上涨10.1％，位居全国第二；淮安区的新区板块房价在四年时候上涨了接近2.5倍，4月全市二手房挂牌价到达10723元/㎡；苏北五虎之一的盐城，房价最高者居然跨越4万/㎡，南京很多热盘价格都要心悦诚服。
这也就诠释了，为何江北新区、燕子矶等地区，楼市热度居高不下的缘由，外来新颖血液的补充，为南京的楼市生命力供给了充沛的保障。
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但仔细分析此次南京二手楼市的躁动，实在还是分化行情！
上涨的首要还是学区房板块，以及一些好地段的次新楼盘。一些没有任何利好，也没有学区的老破小边沿刚需盘，反而下跌。
4月份南京热门二手房小区中，涨幅TOP10的小区，其中涨幅第一的秦淮区王府园，涨了5613元/㎡，涨幅9.80%。
访问中领会到，王府园小区是钟英中学的学区房，小区间隔地铁夫子庙站不敷400米，间隔水游城不敷300米，地处主城区黄金地段，地理位置很是好。
但这一次涨幅榜靠前的老小区，分歧于我们印象中的“老破小”，主如果这边已经出新，居住情况较好，今朝是银城物业停止治理。而且小区里面各项里配套齐全，生活便当。
7
南京这一波二手房行情，毋庸置疑。但楼市躁动下，也有几个隐忧。
首先，比来南京炒房乱象被央视曝光，中介帮助捏造购房证实，“假人材真购房”成为全国焦点。
公安部分也出动了，抓了几个典型，消息很大。相关部分假如延续严打，需求端对市场心理影响很大。
其次，南京二手楼市的躁动，假如延续三个月热度，一定会倒逼政策脱手调控，“二手房指导价”这个杀手锏，官方已经屡次证实，只是一向没有推出，政府对市场的热度一向在监测，一旦延续过热，杀手锏随时可以落下，到时辰一地鸡毛。
就在5月10日，长三角兄弟城市宁波兑现之前的许诺，正式公布了热门学区二手住房买卖参考价格。
首批参考价触及了9个热门学区、112个小区。根基上参考价都要比市场成交价低了一大截，均匀大要打了7-8折。相差最大的小区，指导价和市场价之间的差额可以到达50%。
最狠的是，宁波本次明白暗示，“贸易银行等金融机构将热门学区二手住房买卖参考价格作为授信的根据之一。”这也就意味着，假如学区房现实价格远高于指导价，那多出的部分就需要全款付出，相当于降杠杆、提首付。
官方此次狠狠的给宁波楼市教了一盆冷水，看看深圳楼市当下的二手房市场行情，你就大白这样的大招，杀伤力多强。
南京二手楼市，下一步万万别过度，否则倒逼政策脱手，大要率会剽窃宁波作业。
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最初，给南京买房人的一些倡议。
南京这一波炎热的二手房行情，切勿自觉追高，特别是明显超越自己才能的高杠杆接盘。
新房由于严酷限价，只要你有房票，热门板块一定要介入。重点关注南部新城大校场板块、江北焦点、新玄武、燕子矶。随着媒体曝光，市场的整理，假人材刚需会越来越少，响应的，你打新中奖几率会变大，这变相也是一个利好。
最初，还是那句话：2021年是二三线城市的狂欢之年，更是调控大年，重点城市的房价大涨，城市在今年竣事。列位稳重决定吧。 |
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