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作者：唐韶葵
5月22日，南京集合供地刚刚落下帷幕，拿到地的房企都不敢懒惰，立即进入了开辟前期预备工作中。“项目在手的房企此前已经找好钱、找好合作团队，本周已进入谈合作合作。”南京外乡一家房企相关人士对21世纪经济报道暗示，具体若何合作，合作方各自立导哪一块，这几天就要肯定下来了，然后就是计划报批等一系列工作。
5月20日、5月21日，延续两天的南京集合供地52幅，除了江宁一幅地盘因故停止出让之外，其他51幅地盘中，有36幅触及地价限价，进入摇号法式。此前已有万科15家房企确认竞得地块。5月22日，南京公布了残剩36幅地盘的摇号成果：包括万科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭辉等等多家外来房企均有所斩获。
据统计，南京此次集合供地51幅，收金992.5亿，与杭州集合供地57幅，收金1178亿相比，可以说不相高低。一位介入土拍并荣幸地摇中了一幅地块的房企人士对21世纪经济报道暗示，很多地块测算下来，净利率在2%左右，但“杭州有的地块不挣钱都抢不到，为何不来南京试试？”
综合南京外乡企业对此次集合供地的复盘信息：南京、杭州两地土拍实在炽热水平差不多，杭州能够更热一点，商品房市场库存更少；而南京今朝处于近期市场库存新低状态，只要5个月去化周期，是以这批地块盈利空间可期，加上有32幅地盘位于主城区，去化上风明显。
“南京的利润比杭州高”？
“在南京开辟项目标利润比在杭州高。南京给了2%-5%的利润空间，杭州很多要亏。”刚刚在南京拿了一幅地盘的一家小房企相关人士感慨道，从游戏法则上来看就很明显。一样是限房价的市场，杭州土拍触及限价以后“竞自持”的做法，比南京间接进入摇号，利润空间又被紧缩了。由于自持的贸易部分，对于部分贸易开辟运营经历不敷的房企而言，本钱不成控。
南京本次土拍竞拍法则的调剂对开辟商的资金气力以及综合气力，提出了更高的要求：对商品室第预售条件进步至完成室第部分投资额的50%，此外，部分地块对房地产开辟天资要求在三级及以上，竞买保证金比例也由20%提升至30%、50%不等；除了制止马甲公司参拍之外，一切接管最高限价的竞买人都可加入摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度。
但房企的拿地热情在南京表示突出。据统计，此次有84家房企报名介入土拍，累计737次报价。其中保利地产报名了29幅地盘，香港置地报名跨越15幅。2020年，保利地产在南京有20个项目在建在售。虽然保利深耕南京计谋意图明显，但此次集合供地也仅仅是拿到一幅地块。
南京外乡房企银城地产，此次虽然拿了3幅地块，但全年该公司在南京市场投资压力还是可见的。2020年，银城地产南京销售金额91亿，占比57.7%；全年在售12个项目，合作开辟项目有6个，今后次拿地全数合作来看，银城全年合作项目比例大要率会上调。另一家南京外乡房企弘阳，南京在建在售项目有11个，全资具有的仅2个，除了南京弘阳广场之外，只要一个室第项目是弘阳全自持的。弘阳在大本营南京的项目补仓压力很大。南京土拍市场的合作剧烈可见一斑。
房企争抢地块的成果是：南京多个板块楼面价上涨了，其中未来合作压力将加大。比如保利所拿下的南部新城一幅地块，楼面价3.7万元/平方米，革新2020年1月金基地产所拿3.1万元/平方米的楼板价。
但对于介入竞拍的房企而言，这不是题目。此轮集合供地的地盘质量整体较高，有32幅地块散布于主城区；南京房价已连涨7个月。5月17日，国家统计局最新公布了2021年4月份70个大中城市商品室第销售价格变更情况统计数据。其中，4月南京新房价格环比上涨0.6、同比上涨5.1%，二手房价格环比上涨0.7%、同比上涨6.1%。南京房价自2020年10月以来已经持续上涨了7个月。
房企拿地的来由还有南京市场库存趋紧。南京地域的库存今朝在低位（5个月）。停止2021年4月末，南京全市室第可售面积590万平方米，去化周期下降至5个月。
此外，南京市相关部分在制定土拍法则时，精算专业性很高，既限房价，也给开辟商留了利润空间。但在一些大中型房企看来，一些地块部分是有保证利润的，但并非全数；在很多小企业眼里，不领会南京的情况，会以为南京的土拍法则与无锡一样，只要摇号的地都是有益润保证的。
这也说了然，南京固然有市场上风，但这些上风也是存在不肯定性的，比如一旦政府收紧调控，项目销售周期也会变得不成控。大部分房企对此也都心知肚明，出于分离风险、分管本钱的需求，合作开辟成为了此次土拍闭幕以后，南京房地产市场显现的首要画面。南京外乡房企银城地产，此次拿了3幅地盘，均已找好合作方。
浙江调控下放，房企聚焦南京
房企蜂拥南京拿地，更深条理的来由是，南京楼盘可以绑缚“平装包”销售。今朝南京热门楼盘都绑缚“平装包”销售，且首付比例要求高，根基都在8成首付。
南京一位购房者指出，南京经过“升级装修包”变相涨价，这在商品房网签统计数据上是看不出来的。开辟商一般会推出包括两份装修费（根本和升级），升级装修包名义上是消耗者的可选项，这就是南京业内所说的“平装包”，依照最高5000元匡算，一套屋子绑缚销售的“平装包”金额在几十万到上百万不等。
来自江北某项目一位销售职员反应称，这一做法需要提早向政府报备。但在现实操纵中，几近一切开辟商都要求客户必买“平装包”，否则销售能够会不接待。
这是当前南京楼市火爆的首要缘由，虽然市场集结各类利好，但背后也是有隐藏的调控收紧风险的。比如，5月24日，杭州多家银行上调房贷利率。扶植银行杭州支行流露，已正式上调二手房存款利率。调剂后首套利率从5.2%上升至5.4%，二套利率从5.3%上升至5.5%。
对于部分买家来说，也许买房窗口期行将封闭，这被以为市场拐点到临的预兆，对楼市的影响也将逐步开释。据领会，南京今朝的首套均匀利率是5.65%，比上个月上涨1BP；二套房均匀利率是5.70%，比上月略降。整体来看，南京的购房窗口期还在。南京业内助士以为，这对与南京楼市下半年的市场而言，也许是利好。
在南京，由于一二手房价倒挂严重，有项目间接倒挂1万元/平方米，购房者要买到屋子也很难摇中，摇号“陪跑”几个月的情况很常见。此前，南京楼市出现了“假人材”购房。4月23日，据新华社报道，南京部分中介借助“挂靠”高新技术企业、代考资历证等方式，帮购房者捏造“人材身份”，优先采办新楼盘取利，侵扰市场次序，侵害城市人材引进功效。
市场监管力度随之加大。5月11日，南京市相关部分结合公布了情况传递暗示，公安机关现已对查明违法犯罪究竟的职员依法处置，今朝2人被采纳刑事强迫办法、8人被治安惩罚。47名违规获得人材购房证实确当事人已被依法依规停止处置。其中，尚未利用购房证实的31人，注销购房证实；对已利用购房证实的16人，启动注销购房证实法式，催促开辟企业实时发出房源，并构造重新销售。
南京市场对外来房企的吸引力也逐步遇上杭州。德信、滨江、大师等杭州房企已经相继打入南京主城区楼市。2020年3月，德信地产初次进入南京郊区拿地，此前德信已在溧水拿过一幅宅地；2020年7月，滨江也进入了南京市场；2021年1月，大师地产首进南京拿下江北焦点地块。
这些杭州外乡著名房企的出走，除了杭州地块利润偏低之外，与全部浙江的政策情况收紧也有关系。今年4月，广州、东莞、宁波、合肥、南通5城被约谈，纷纷升级调控。由于被约谈的5座城市有3座位于长三角，长三角首要城市的调控也起头收紧。一个多月以来，南京、杭州别离在落户、人材购房方面“打补钉”。4月以来，嘉兴、绍兴、衢州、湖州等城市均有调控新政出台，调控城市层级下放明显。房企也起头将投资眼光投向省外甚至长三角之外。
一位南京房企人士流露，之前南京的土拍也有现房销售、竞自持等法则。就在4月30日的土拍，仍有竞自持的法则。但此次集合供地都取消了，间接进入摇号环节。这被以为是政府给房企留了利润空间，以保证衡宇质量的一种做法。现实上，更多房企愿意将南京看做是利润率另有扩大空间的市场。
南京中海总司理冯昌中以为，北京和杭州，由于地价不限，竞价到了上限，开辟商还要竞配建，１%-２%的净利已属常见。“一年三次供地，拿不到地的开辟商团队自然会散，开辟商只能在生死线上游走”。
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编辑：李清宇 责编：金珊 |
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