短期不灰心，持久不悲观！谈谈我对南京楼市的看法...

鸡蛋仔 · 发表于 2021-10-18 07:30

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楼市的政策拐点，到了！

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明天和洽朋友喝了点酒，晕晕乎乎，不再重磅突发了，我们推心置腹的谈谈对于楼市的一点看法，实打实的，不来虚的。
比来，针对房地产市场，国家做了一些亮相。这些亮相可以看出，房地产的政策底部，已经曩昔了。所以我一向说，此次不是要搞死房地产，就是行业出清，把一些不公道、不健康的房企挤出市场，前面就平稳了。

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现在信贷这块的政策正在慢慢放松，开辟商融资难度下降，买房人的房贷，也在慢慢加速进度。楼市的政策改变，已经很是明显了。
此外，全国各个城市都公布了限跌令。实在限跌令一出，根基上把政府的底牌暴露来了。房住不炒的方针，不是为了降房价，而是要尽能够的稳住房价，小幅上涨，这是最好的。
随着各个城市地盘流拍，政策制定者也有点慌，没有资金来历了。有大量的体制内奖金，都是靠着地盘出让金来支持。都流拍了，体制内的报酬势必下降，阻力还是挺大的。
所以各种迹象表白，短期内无需过分于灰心。假如各个城市愿意放弃地盘出让金，那末对于房产持有者，房价降一点也没事，大师支出都降了，即是没降。人在世，就是讲求一个条理和排序。都发家了即是没发家，支出假如都降了，老百姓也可以了解。
但题目是，比房东更焦急的群体，大有人在。地盘出让金假如保不住，题目就更大了。
此外，就南京的根基面来看，整体上比力稳定，降价大促销的楼盘比力少。虽然近郊板块这两年很是难卖，但大降价的很少。而其他城市的稳定性，都不如南京，这座城市的房地产，还是值得信赖的。
所以即即是言论很是严重的时辰，我照旧对峙我的概念：南京的房价，没有太大题目，可以支持住。短期内，我并不灰心。
持久来看呢？我也不是出格悲观。
首先从大的场面来看，城市化进程已经进入序幕，该进城的已经进城。现在去农村看一下，还有几多年轻人？根基上都去城市了。生齿的迁移范围，慢慢下降。县城、三四线城市的屋子，出现结构性的过剩。可以这么说，没有外来生齿介入的城市楼市，最多也就玩3年了，前面会越来越难。光靠当地原居民的改良，还远远不够。等他们买完，行情就完全竣事了。
相比三四线城市而言，南京的生齿流入还算可以。以改良为主题的内循环，和之外地刚需为主体的外循环，都还算比力兴旺，整体是健康的。但南京的城市化率自己就很高，当地的城市化，已经根基竣事了，现在只能依靠吸引外地年轻生齿来扩大影响力。
跟三四线城市相比，南京生齿增加比力明显。但与同级别城市相比，南京的生齿吸附还是排不上号的。七普数据表白，南京比来十年的生齿增量，排不到全国TOP20，即即是在长三角，也不是很突出，这实在是一个隐患。

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比来几年，南京楼市显现出剧烈分化。刚需盘、近郊盘，涨的比力少；而热门板块的改良盘，大师还是趋之若鹜。这实在很能反应一些题目，即南京的外来刚需数目，已经没法支持近郊板块的供给量，今朝比力热门的，根基上是存量家庭的自住改良。这类场面，已经显现出三线城市的楼市结构，即以当地改良客户为主，外来刚需量还是不够。但假如仅仅靠改良客户，那楼市的周期就很是短了。只要外来刚需源源不竭，等这一波起来后，再做进一步改良，整体的循环系统就比力健康。内部客户的外循环，几年后酿成改良的内循环，这个循环系统会一向运转下去。假如没有内部生齿介入，仅仅靠在这座城市的家庭去改良，用不了几年，这部分客户就会消耗终了，到时辰楼市就跟三线城市一样了。所以，南京要想方设法的成长产业，把生齿带上来。我可以果断的说，一个没有生齿的城市，没有前途。现在国家已经明白了，资本的设置不依照城市品级来，而是依照生齿数目来设置。一样一个政策，放在成都，可以惠及2300万生齿，放在南京，只能影响900万生齿。国家若何决议，不言而喻。比来南京在征集一些定见和倡议，近期我筹算写一篇文章，把我的了解，提上去。这是其一。别的还有一点，南京这几年的供给量，还是挺大的。客岁地盘出让金逼近2000亿，今年会冲破2000亿，看起来大师都很高兴，拿了这么多钱，很有成就感。但高额地盘出让金的背后，是供给量的上升。与一些做大的省会城市相比，南京的供给量，还是比力小的。比如郑州，大师看看人家的供给量，实在可怕。

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比来郑州房价表示低迷，为什么？看看这个供给量就晓得了。一年推出30多万套新房，谁能顶得住？这个量假如放在深圳，深圳的房价都有能够腰斩。放在南京，南京也顶不住。
曩昔几年，南京的新房供给量，也就5-8万套，在省会城市中算很少的。客岁跨越了8万套，今年我估量最少要跨越12万套，供给量在不竭的增加。卖地的面积，曩昔几年也就400公顷左右，而客岁跨越600公顷，今年计划710公顷，去掉流拍的，还是有650+多公顷，供给量明显增加。

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在生齿吸附比力轻易的时辰，南京的新房供给量很小。在生齿流入越来越少的明天，南京忽然增加了供给量。这操盘，还有很多人捧上天，我实在是有异议的。战术上看来来似乎很聪明，但大计谋呢？大师可以自己品品。所以从客岁下半年到今年上半年，我之前说过一句话：全部长三角的房价，都在背着南京偷偷上涨。除了南京、镇江等少数城市，其他都是大涨。苏州也没涨，但苏州2019年暴涨，比南京多了半轮。为什么这轮南京踏空了？主如果供给量上来了，根基上把上涨动力给消解了。放眼全国，大部分城市的状态，不会比南京更好。包括比来高层对于房地产税的亮相，都在说明，楼市已经进入最初的一个阶段。涨必定能涨，但大涨、暴涨，不宜预期太高。能跑赢通胀，就很是不错了。三年五载，忽然大涨一次，就比力荣幸了。所以短期不灰心，持久不悲观，这是我的态度。固然别一听到持久不悲观，就以为房地产完了。房地产这个行业，未来照旧是支柱产业。但高峰期已过，相关从业者，城市回归均匀利润。马克思指出：在利润率分歧的情况下，等量本钱不能获得等量利润，与本钱的赋性相冲突。这样便发生了本钱的转移。假如本钱集合在一个范畴，就会发生过剩，也就是内卷，会把这个行业的利润率打下去。这就是马克思政治经济学对于均匀利润概念的论述。实在房地产也是一样，经过一二十年的高速成长，该回归均匀利润了。我感觉马克思经济学，还是有自己的代价，老马看题目还是很是透的。现在这些理论，并不外期。所以当下买房，就是看自己需求。有钱有资历有需求，果断买。好屋子跑赢通胀、跑赢理财，一点题目都没有。假如没钱，也不缺房，那就天真烂漫，也没有需要加太大杠杆硬上。持久不悲观，说的是暴涨的时代，能够越来越远。但这个行业的健康成长，会一向在。头有点晕，就这么着吧。

benny5609 · 发表于 2021-10-18 07:31

谢谢，南京这几年人口基本上不增长了，又要外来人口，也有跑的，基本上一年增加个5万人左右

BB1529 · 发表于 2021-10-18 07:31

现在很多外地都回老家发展，人口少了房子不好卖了

tangdashuai · 发表于 2021-10-18 07:32

南京的房价是偷偷的涨。把装修包算进去，看看房价是多少，究竟有没有大涨

pengsk2003 · 发表于 2021-10-18 07:33

七普南京全市常住人口931万，排全国地级市26名；城区人口791万，排全国第13

SJBCCCD · 发表于 2021-10-18 07:33

分析的还是很客观的

pJaTSGhX · 发表于 2021-10-18 07:34

南京新人进来难，都是高学历要求的岗位。

hitme · 发表于 2021-10-18 07:35

南京的大学这么多进不了体制都走了！

优之良品 · 发表于 2021-10-18 07:35

我在南京几个有代表性的几个本土集团化企业呆过，全部是坑，没有之一！

dsffff · 发表于 2021-10-18 07:35

转发了

zhuokeji · 发表于 2021-10-18 07:36

文章不错
南京城区人口791万，全国排名13；近10年的人口增幅，在全国来说排30名开外，人口增量，也在20名以后；房价在全国地级市里却排第八(如果除去厦门和三亚两个体量很小的城市，实际排第六)。500强民营企业杭州39家，南京才6家，稍微拿得出手的几家企业：雨润、苏宁、宏图三胞这几年都出现了比较大的问题，光靠公务员和研究所拉高平均工资了，对普通打工人和民企从业者并不友好

zlzjf163 · 发表于 2021-10-18 07:36

以后房子不值钱

shifan · 发表于 2021-10-18 07:36

没有产业，凭什么吸引人

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