“高峰”“高原”并存，探访南京贸易邦畿焕新带来的城市新引力

林颖欣 · 发表于 2025-3-3 11:20

2月28日晚7时许，长江路与估衣廊穿插口，一辆辆汽车如长龙般蜿蜒排列，徐徐向前挪移，期待进入南京德基广场地下停车场。

几近同一时候，新街口地铁站7号口，冷冷清清的人群似潮水般涌出，活动的偏向一样指向南京德基广场。

2024年，南京德基广场“爆卖”245亿元，超越此前的全国高端贸易“销冠”北京SKP，初次登顶全球单体商场“新店王”。

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在布满变数与应战的贸易合作中，南京既有德基广场这座“高峰”，也有元通商圈、百家湖商圈等“高原”。陪伴着新兴板块的成长，贸易加速结构，外资品牌、连锁品牌入驻为市场注入新活力。

克日，《南京观察》记者走进各大商圈，探访贸易邦畿焕新带来的城市新引力。

德基登顶，百花齐放

南京德基广场年销售245亿元是什么概念？这意味着，该商场均匀天天销售额超6712万元，每个小时卖近280万元，每分钟卖4万多元。

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北京SKP自2011年登顶国内商场销售额第一宝座后，已连任中国“店王”十三年；2020年，超越伦敦哈罗德百货，登顶全球“店王”。有业内助士流露，该商场客岁销售额同比下降17%，回落至220亿元区间，“让座”南京德基广场。

据公然信息，南京德基广场2022年和2023年的销售额别离为210亿元和239亿元，已持续三年处于增加态势。这个频频在全国贸易天下创下新高的城市综合体已经成为南京甚至全国贸易综合体的风向标。

德基“一骑绝尘”向前冲，百年新街口抖擞新朝气。上个周末，新街口各大商场内，目之所及，人流如织。午时时分，南京新百某快消品牌店内排起结账长龙，很多买单竣事的年轻人“钻入”负一楼继续寻觅美食。

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德基广场“茅厕界的爱马仕”
“新街口商圈很多商场节沐日单日客流量冲破10万人次已是常态。”南京贸易地产商会履行会长冯宪法说，新街口也是今朝全国唯逐一个具有4个年销售额超40亿元百货购物中心的商圈。

距新街口十千米远的元通商圈，人气也在敏捷拉升。2月26日，华采六合五楼，南京金融城白领何楠楠午时12点半到达Ameigo梅果·云贵川bistro时，前面有12桌，需要等位30分钟以上，和朋友“转战”4楼滨寿司，办事员正喊到176号，而她们取到的号是192号。2024年，华采六合餐饮营业额同比增幅约30%。

华采六合没有重奢店肆，却经常可以看到拎着奢侈品袋子逛吃的消耗者，客流来自一街之隔的南京IFC。这一客岁1月7日试营业的重奢商场是南京第二座重奢商场，也是继香港、上海以后，新鸿基地产旗下的第3个IFC项目，首年销售额冲破30亿元。

“南京IFC的开业提升了全部元通商圈的曝光量。”华采六合副总司理葛媛园坦言，南京IFC试营业当天，华采六合客流量冲破7万人次，是客岁商场单日客流量最大的一天。两家商场定位和业态互补互促，河西的客群实现了从平常到奢侈品消耗的全覆盖。

南京的贸易新势力也表示不俗。百家湖商圈坐拥景枫中心、百家湖1912、江宁金鹰国际购物中心、21世纪太阳城等综合体，被业内以为是南京的“第一新兴商圈”，客岁，该商圈内景枫中心全年销售额冲破42.8亿元，成为南京又一“40亿+”贸易地标。

雨花万象六合客岁末开业以来，日均客流量超35000人次，周末、节沐日还要翻番，部分餐饮店肆翻台率每晚可达9次。2023年末开业的城北万象汇年客流量预估超2000万人次，终年位居高德舆图地区购物中心排行榜NO.1，是当之无愧的迈燕商圈的焦点。

重新街口的标杆引领到元通、百家湖等新兴商圈突起，再到城北、雨花等地区的贸易配套完善，南京的贸易邦畿正在履历深入变化。

世邦魏理仕南京计谋顾问部主管王飞观察到，南京贸易综合体的空置率在同类城市中最低，不但支流商圈积极导入资本，一些主办人也挑选在特点街巷落地生根，供给侧的活跃度一定水昭雪应了南京贸易市场的繁华度。

超越贸易，拥抱变化

征询公司贝恩公布的报告显现，2024年中国本地小我高端消耗品市场销售额估计下降18%—20%。该报告还指出，2024年境外高端消耗外流加重，境外消耗占比升至40%。

在奢侈品市场遇冷的大布景下，南京德基广场的业态结构加倍多元化。其负一层与地铁相连，既有快消时髦品牌，也有国潮、先锋时髦、都会户外、买手店等，以高奢作为“根基盘”，向更下沉式的消耗习惯切近，满足分歧阶级消耗者的需求。

“2024年，我们鞭策广场内113家品牌店肆更新，占全部广场全数品牌近三成。”南京德基广场相关负责人先容，重视年轻客群的消耗需求，广场内近七成为面向年轻客群的消耗品牌，在店肆设想和货物设置上也侧重符合年轻客群的消耗偏好。

在收集平台上，很多人用“生活美学空间”来描述南京德基广场。花费数万万元打造的七个洗手间被称为“茅厕界的爱马仕”，成为众多旅客在南京的必去打卡点之一。全球首个开在高奢商场的博物馆延续上演“为一座馆，去一座城”。南京德基广场已不但是一座商场，而是具有了文化、文娱、休闲等多种功用的复合公共空间。

从“空间交际”的怪异属性来重构消耗场景，南京越来越多的贸易综合体以“超越贸易”的视角摸索生活的无穷能够。

春节时代，雨花万象六合户外街区红红火火的“发”字铺满百米长街，“来雨花走发路”刷屏交际媒体。以5000平方米的户外草坪为焦点，商场正在打造连续串法式村落打卡场景，未来将不中断上新露营、阛阓活动。营建“新颖”的生活场景，华采六合客岁“五一”时代的汉堡潮玩节吸引客流58万人次。今年5月，中国精酿啤酒节也将在元通商圈营建畅饮狂欢。

当德基自动“俯下身段”，当越来越多的消耗者愿意为情感、空气、场景买单，勇于拥抱变化也许成了贸易的流量密码。

2019年，江苏观海贸易治理有限公司董事长王恒刚接手乐基广场时，商场租金收缴率仅为10%，接近开张。而经营偏向的实时调剂，让乐基在合作剧烈的贸易情况中，起死复生。

紧邻河西金鹰这个“巨无霸”，乐基迈出的第一步是调剂定位，追求差别化。“河西金鹰10点钟打烊，我们则引进了主打休闲化、文娱化的夜经济品牌，吸引客流逛完金鹰后到乐基喝点小酒、吃点烧烤。那时我们有60%的商户营业到清晨2点。”王恒刚说。

近年来，灵敏捕捉新的市场变化，乐基紧缩了夜经济的业态占比，延续增加品格消耗项目，引进了香港中环老牌米其林餐厅莲香居的大陆地域首店、日企员工经常帮衬的满吉拉面等。本月，南京面积最大的宠物项目暴宠也将在乐基开业，供给宠物酒店、宠物交际等多元办事。

王恒刚常言，“招商开出来只是成功了一半，前期紧贴市场的运营一样重要。”客岁，观海贸易顺应年轻客群的消耗需求，与荒原餐吧配合孵化了“强健的土土”，上榜公共点评河西西餐好评榜首位，均匀月营业额超百万元。而按照大数据“画像”，修建面积仅3万多平方米的乐基除吸引周边居民，来自外区甚至外省的客流也占了相当大的比例。

由城而市，因市而兴

在南京德基广场的地下停车场，终年可以看到皖A、苏K等外地车牌。记者随机采访，商场多位品牌导购暗示，相当一部分客流来自南京都会圈和长三角其他地市。

贸易的繁华并非纯真源于贸易本身，而与城市成长和城市能级慎密相连。

100多年前，纽约曼哈顿中城北区时代广场还是马商、铁匠、马厩的集散地，随着纽约成为天下金融中心和国际性大都会，周边地区逐步会聚大量商场、剧院，构成了富贵的文娱与购物中心，历经光阴沉淀，成就了百年以后的“天下十字路口”。

在冯宪法看来，南京德基广场登顶“销冠”既有本身运营的身分，也与南京深厚的贸易根本和强大的辐射才能密不成份。南京都会圈地跨苏皖两省，是我国第一个计划扶植的跨省都会圈，生齿范围庞大，经济联系慎密。作为东部地域重要中心城市和长三角特大城市，南京自己办事的生齿就有万万，而都会圈生齿则有3500多万，如此庞大的消耗群体，组成了南京贸易广漠的辐射范围。

“市”因“城”而设，元通商圈的成长印证了这一纪律。2002年，华新（南京）置业开辟有限公司资深副总司理徐华第一次来到元通地域，举目望去，四周皆荒地。20余年“造城”，河西CBD会聚了全市一半以上200米以上的摩天大楼，国际博览中心、奥体中心等公共配套相继完工，居民入住、企业集合、总部落子、文旅体展活动丰富，催生了庞大的消耗需求，华采六合和南京IFC相继开业，元通商圈实现了从“无”到“有”，从“有”到“优”的发展演变。

“两桥”地域是雨花台区在城市更新革新的布景下，用时10年重塑的“雨花新中心”。近年来，数字大道、城市公园、中华中学雨花校区、省妇幼保健院雨花院区等配套慢慢兑现，辖区8个新小区连续托付，导入了多量量年轻的、有消吃力的常住人群。华润团体正是捕捉到了城市成长的新偏向，果断落子雨花打造万象六合。

“城”也因“市”而兴。南京德基广场给城市带来了什么？不言而喻的是，这座贸易巨头如磁石般吸引着人流物流贸易流。客岁，南京德基广场引进各类首店54家，很多品牌以德基为“起点”进而翻开南京、江苏甚至长三角的市场。久远来看，德基的“贸易魅力”或将提升南京在都会圈和长三角一体化格式中的影响力。

元通商圈多家餐饮品牌做市场调研时发现，华采六合的客单价比其他商场略高，侧面显现出元通商圈兴旺的消吃力。而这也与公众对河西·建邺现代化新城、南京“城市客厅”的印象根基分歧。

一个成心机的现象是，客岁末亚马逊南京峰会在国际博览中心举行，华采六合南京大牌档排起长龙，距商场几百米的安达仕酒店虽然房费高达每晚3000元也全数售空；客岁周杰伦奥体中心演唱会时代，华采六合“周同学的官方快闪店”，不到一个月文创产物销售超百万元。

客岁，建邺区举行各类展会、会议357场，持续6次获CMIC中国会议产业大会颁布的“会奖之星”奖项。没法切确论证，究竟是因城市展会带来了消耗还是由于贸易活跃度高而玉成了城市展会，“城”与“市”的交相照映，还在不竭复制和裂变。

看好南京，美美与共

曩昔，南京的贸易邦畿上，德基、景枫、虹悦城等外乡品牌占据主导。近年来，外资和连锁品牌不竭增加，为外乡贸易注入了新颖血液。

在新街口西南象限，金陵中环项目已根基扶植完成。这座来自老牌贸易地产巨头香港置地的项目，是继北京王府中环项目后，本地第二家中环系精奢作品，定位为新街口高定综合体。今朝，金陵中环已引进I.T全新形象店、方所南京首店、lululemon概念店等众多潮水品牌与人气首店。

从区位上看，金陵中环与新街口金鹰“面临面”，方针客群和定位也有类似之处。冯宪法以为，合作不充实一定不会有贸易的繁华，南京贸易的整体饱和度和合作剧烈水平远不如上海和成都。杭州武林广场商圈包容了杭州大厦、恒隆广场和杭州中心等重奢商场，南京新街口明显也能包容两个以上重奢项目。

一样使人关注的还有南京华贸中心。作为华贸团体继北京华贸中心、苏州华贸中心以后结构的第三座华贸中心项目，计划打造为“北京华贸中心升级版”，该项目将于今年三季度营业，鼓楼区希望以此激活全部中心门商圈。

王飞以为，2025年、2026年将是近10年南京贸易升级的大年。随着金陵中环、华贸等贸易体个人入市，这些有域外操盘经历的运营商将为南京贸易带来全新的理念。这对外乡贸易体为主的南京消耗市场来说，其意义远远超越新增几个购物中心。

“我们期待这些运营方能经过量场景的供给，给南京带来更多正向进献。‘外乡’与‘域外’美美与共，加速鞭策南京贸易格式由‘一核多中心’向‘多中心多支点’改变，综合体由‘功用性满足’向‘生活方式重塑’升级。”王飞说。

在2025年南京市政府工作报告中，今年“上新”多个贸易综合体被列入“积极挖掘消耗新潜能”的具体工作。据不完全统计，今年南京新开贸易项目整体量将超130万平方米，除头部商企的筹开项目，还有金陵长乐坊、南京玄武花园城等带有南京文化印记的商场，也有曼度·乐福里、紫金·钟爱里等社区贸易。

江苏观海贸易今朝在南京有8个项目在运营，还有4个正在筹建中。王恒刚先容，位于红山玄武新中心的耀市于客岁10月启动，今朝已完成60%的招商，估计今年10月正式开业。五星控股总部基地项目也将于本月启动。大量项目入市，正是市场本钱以现实行动表达对南京未来的积极看好和果断信心。

新华日报·交汇点记者鹿琳盛文虎周敏王丽华视觉中国供图

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