楼市去库存观察 | 南京新房库存去化周期超20个月，政策“组合拳”能否打破僵局？

dalanmao · 发表于 2025-3-14 08:44

每经记者：刘颂辉每经编辑：魏文艺

楼市进入新一轮“去库存”周期，今年年头以来，重点城市房地产库存量出现分歧水平回落，库存压力起头减缓。

据克而瑞监测，停止今年1月末，全国50个重点城市狭义库存量同比下降了11%。不外，南京楼市的狭义库存去化周期仍跨越20个月。其中，70平方米以下小面积段存在库存积存情况，郊区个体板块库存量较大，且环比2024年末有所上升。

《逐日经济消息》记者留意到，3月6日至8日，南京江宁区举行商品房新春展销会，约请29家房企携32个商品房项目介入。据南京市住房保障和房产局先容，在三天时候里，该展销会累计认购商品房494套，成交总金额13.1亿元。

3月12日，一家参展楼盘的置业顾问在接管每经记者采访时暗示，虽然江宁区在南京主城区之外，但现实上购房需求量大，希望相关部分多构造类似的房展会，供给额外的购房补助，促进开辟企业快速销售去化。

小面积公寓去化难

克而瑞数据显现，今年1月，南京市新建商品室第成交面积约27万平方米，供给面积12万平方米，别离环比下降58%、72%。停止当月末，南京的库存面积约825万平方米。

记者留意到，今年1月末，江宁区的库存套数占比为21.2%，较2024年末上升0.19个百分点，居南京各区首位。浦口区、栖霞区、溧水区、高淳区、雨花台区和六合区等近郊地区的库存套数占比别离为16.71%、13.25%、8.02%、7.06%、6.72%和6.65%。相较而言，南京焦点地区楼市则是求过于供，如玄武、秦淮的库存量占比均不到5%。

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从库存套数分面积段来看，南京市首要为70平方米以下小面积段的房源库存积存，今年1月末的库存套数占比高达29.31%，其中九成是酒店式公寓等具有投资属性产物，显现明显的供过于求状态。克而瑞地产研讨中心以为，南京小面积段酒店式公寓库存风险较大，随着投资投机需求退潮，未来将面临不小的去化压力。

但是，今朝南京新房库存分化仍然明显。主城四区鼓楼、秦淮、建邺、玄武的新房去化周期相对健康，江宁、江北等副城地区新房去化相对艰难。从小板块来看，客岁地盘零出让的雨花焦点区、软件谷、南部新城、燕子矶新城等已经率先到达新的楼市供求平衡。

以江北为例，该地区的地盘出让量仍然较大，未来上市新房库存压力也会比力大。

据南京拉普达地产研讨院院长李子墨先容，南京自客岁起打响去库存大战，接连出台了很多重磅政策助力去库存，包括取消限购、给买房补助、举行房展会、出台房票安置政策、改变地盘出让战略等，获得了一定的效果。

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南京郊区楼盘项目图片来历：每经记者刘颂辉摄

客岁新房成交量处低位

针对库存去化压力，南京一些地区已经提早行动起来。

据“宜居南京”微信公众号消息，3月6日至8日，江宁区举行2025年度商品房新春展销会，招商蛇口、奥体扶植、仁恒置地等29家企业的32个商品房项目参展，触及房源3734套。

值得留意的是，本次展销会推出购房人限时购房补助、卖旧换新补助及企业返补等三项优惠：对采办商品房的，额外赐与购房条约金额1%的限时购房补助；对在今年1月1日至3月8日时代出售1套区内自有室第，并在展会三天内采办参展新建商品室第的购房人，除享用对应限时购房补助外，再赐与原自有室第成交价款0.5%的“卖旧换新”补助；企业额外再赐与总额最高4万元的江宁区家电券、购车券及文旅套餐券等抵用券。

此外，展销会还约请相关政府部分、金融机构等参展，设备房产、税务、不动产及金融办事等政策征询区，方便市民领会最新购房补助、公积金存款等政策，以及打点补助认证等手续。

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江宁区商品房展销会现场来历：“宜居南京”微信公众号

据南京市房地产学会副会长孟祥远先容，商品房库存量大，首要缘由在于市场需求萎缩，南京全市新房成交量最高峰时一年景交到达约10.7万套，而客岁新房成交套数削减到约3.4万套。部分投资客退场，致使公寓类产物去化困难。

李子墨以为，今朝南京楼市分化加重，一方面由于房地产进入了新的改良时代，屋子回归自住属性，需求集合到主城的低密产物。不像之前楼市火爆期间，大大都购房者挑选在新城板块投资。

别的，遭到地盘供给真个影响，部分地区地盘供给量大，且现在实行新的室第扶植标准，新拿地的项目可以打造产物力更高、得房率更高的第四代室第，对于地区在售楼盘来说也有较大冲击，若不降价就很难卖得动。

在李子墨看来，要助力新房去库存，需要出台更有力的政策。比如人材房票安购置法，买房时间接在市场价的根本上赐与折扣，同时还能叠加一次性购房补助，以真金白银刺激购房需求。别的，加大城中村革新及城市更新范围，继续加大“以旧换新”政策范围，激励更多在售新盘介入进来。

孟祥远也暗示，去库存工作需要经过政策在房地产买卖等环节进一步刺激。此外，南京未来的地盘供给应当留意范围和结构，量入为出，针对新房库存压力较大的地区，应削减地盘供给；而供需结构平衡的板块，可适度加大地盘供给节奏。

免责声明：本文内容与数据仅供参考，不组成投资倡议，利用前请核实。据此操纵，风险自担。

逐日经济消息

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